Investir à Toulouse

Madame Duflot vient de quitter le gouvernement. En dehors de ses penchants politiques dont on entend parler tous les jours, elle a été « accessoirement » ministre du logement pendant presque 2 ans. En effet, je me permets de dire accessoirement car Cécile Duflot précise dans son discours de départ : « je me sens enfin libre ». Comment avoir été aussi impliqué notamment pour soumettre une loi Duflot, enfin loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), très importante et très impactant dans notre métier en ayant ce discours tout juste 8 jours plus tard ? Pourquoi ne pas avoir attendu quelques jours pour que sa remplaçante puisse prendre ses responsabilités et les suivre dans le temps…. ??? Je ne juge pas sur le positionnement politique mais me prononce sur le fait que le ministère du logement est très très important pour l’économie française et touche notamment tous les métiers du bâtiment. C’est sur des années voir dizaines d’années qu’un changement ou un suivi profond peut être fait.
Je pose ces questions car je sors tout juste d’une AG (Assemblée Générale) de copropriété et voici ce que la loi Dulfot nommée loi ALUR change :

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Les taux bancaires ont encore baissé !
En moyenne je constate : 3,3% fixe sur 25 ans, 2,85% sur 20 ans et on constate du 2,9% sur 25 ans en taux variable capé 1 et 2,45% sur 20 ans. En taux variable capé 1 on peut voir des taux comme 2,05% sur 15 ans !!!!Si vous recherchez à acheter votre résidence principale, plus votre taux est bas, plus vous pouvez emprunter sans augmenter votre taux d’endettement que regarde la banque.

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Je rencontre des personnes qui souhaitent revendre un bien qu’ils avaient acheté il y a des années voir des dizaines d’années et ils ne savent même plus quel était l’avantage fiscal dont ils avaient bénéficié.
Il faut dire qu’il y a eu pas moins de 10 avantages fiscaux différents depuis 30 ans. Même les meilleurs techniciens ne savent plus comment calculer l’avantage fiscal d’il y a 3 an, 2 an, ou cette année. Effectivement, sur ces 4 dernières années il y a eu 4 changements successifs : Loi Scellier à 25%, puis loi Scellier BBC à 22%, puis loi Scellier BBC à 13%, enfin loi Duflot à 18%…..

Les plafonds de loyers, les plafonds de ressources des futurs locataires changent tout le temps, une limitation du prix au m2 apparait puis disparait, un nouveau calcul du plafond des loyers suivant la surface habitable avec un coefficient pondérateur pour limiter les petites surfaces, une année on peut louer à un ascendant ou descendant, l’autre pas….. Vous vous y retrouvez-vous ? Moi pas toujours…

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Le premier dispositif fiscal pour favoriser la construction de nouveaux logements en France a été créé en 1984. Cela fait déjà 30 ans.
Ce tout premier dispositif fiscal était la loi Mehaignerie, elle permettait pour un investissement dans un logement neuf, de bénéficier de 5% de réduction d’impôt du montant investi, puis en 1986, la loi Quiles/Mehaignerie a doublé cet avantage en passant à 10% du montant investi pour un plafond maximum d’investissement en franc proche de 90 000€. Ce dispositif fiscal était le premier et équivalent suivant les foyers fiscaux, il a fallu ensuite attendre la loi Scellier en 2009 et la loi Duflot pour revenir sur un dispositif « équitable » pour tous.
Le dispositif fiscal Périssol en 1996 puis Besson en 1999, suivi de la loi De Robien en 2003, modifiée en De Robien recentré/Borloo en 2008 puis l’arrivée de la loi Scellier en 2009 et enfin aujourd’hui la loi Duflot.
Le but premier, de ces dispositifs qui se sont succédés, a toujours la même origine : favoriser la construction de nouveaux logements et dynamiser l’économie du bâtiment en faisant participer les contribuables français en leur octroyant un avantage fiscal en contrepartie.

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Peut-on parler d’un micro-marché lorsqu’un investisseur souhaite investir sur la loi Duflot et plus particulièrement sur la loi Duflot à Toulouse ? Ma réponse est : OUI ! La loi Duflot comme toutes les lois précédentes : Scellier, De Robien, Périssol…..sont des dispositifs pour favoriser la construction de nouveaux logements en France. En contrepartie, l’acquéreur peut choisir de mettre en location son logement neuf ou en état futur d’achèvement, dans les limites imposées par la loi Duflot et bénéficier ainsi d’un avantage fiscal. Précédemment à la loi Duflot, les investisseurs se souciaient relativement peut du logement en lui-même. On a longtemps entendu parler notamment d’investissement sous le dispositif De Robien, où des investisseurs n’ont même jamais vu le logement qu’ils ont acheté : grave erreur je pense.

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Suite de l’étape 4 Bis : le projet d’acte d’achat. Il est assez rare que la banque vous téléphone pour vous dire que les fonds sont disponibles mais c’est possible, suivant votre proximité avec votre conseiller. Le plus souvent vous passez un coup de fil ou envoyez un mail au conseiller et il vous en informe. Vous pouvez alors appeler, soit votre notaire si vous en avez sélectionné un, afin qu’il prenne le rendez-vous avec son confrère suivant votre agenda, soit appeler le notaire du vendeur pour valider un rendez-vous.

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Suite de l’étape 4 : la recherche du financement. En parallèle de votre recherche, le notaire du vendeur (du promoteur) aussi appelé notaire du programme, va rédiger et vous envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception le document que l’on appelle projet d’acte d’achat immobilier.

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Le beau temps toulousain, les soirées d’été à discuter ou prendre un verre dehors, la joie de pouvoir manger à plusieurs, chez soit en extérieur, laisser jouer les enfants sur la terrasse, profiter d’un bain de soleil sur un grand balcon….tout le monde rêve de pouvoir habiter un logement bénéficiant d’un tel atout. C’est plus qu’un atout, c’est parfois presque un graal recherché par les futurs propriétaires ou les futurs locataires. De ce fait, les logements qui bénéficient de terrasse ou balcon de plus de 10, 15 voir 20m2 sont très très recherchés. Souvent, dans les programmes neufs, et particulièrement dans les appartements neuf à Toulouse, ce sont les premiers logements vendus, avant même que le programme ne commence à être construit et des mois voir années avant sa livraison. Devant un tel engouement, pourquoi les promoteurs ne réalisent-ils pas uniquement des programmes avec de grandes terrasses ? Quels sont les avantages et les inconvénients pour les acquéreurs ?

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Vous avez pris le périphérique Toulousain entre 8h et 9h ou entre 17h et 18h30, voir plus tôt, plus tard ou parfois toute la journée ? C’est bientôt insupportable !

Les dernières études annonces que nous sommes la 5e ville la plus bouchonnée de France et parfois, à des heures précises, la plus bouchonnée et une des pires d’Europe.
Il faut se rendre notamment compte qu’à Toulouse l’aéroport de Blagnac est « dans la Ville », ce qui signifie que lorsque vous devez prendre l’avion, que vous devez arriver en avance à l’enregistrement, au parking et emprunter le périf, vous ne savez même plus à quelle heure partir si votre avion est à 9h le matin…. Vous évitez de prendre des rendez-vous entre 8h et 10h si ce n’est pas proche de chez vous ou le soir entre 17 et 18h….

Ces bouchons sont aussi le résultat du paysage immobilier Toulousain. En effet, tout le monde rêve d’une vue « dégagée » et d’immeuble de tout au plus 2 ou 3 étages. Ce fonctionnement a obligé un développement horizontal de la ville qui est très étendue. Les déplacements pour aller et venir de son lieu de travail sont donc fréquents et longs. Les transports en commun ont du mal à suivre le développement de la ville.
Certains vont sourire, mais même si vous êtes patient, que vous partez du principe que vous avez 1 heure de route, lorsque vous arrivez sur le périf, qu’on vous colle, qu’on vous double par la droite, qu’on vous pousse presque parfois, vous ne pouvez pas arriver Zen au travail….

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Pour celles et ceux qui n’en ont pas besoin, c’est rare mais ça arrive et c’est très confortable, vous pouvez sauter cette étape. Pour tous les autres, il va falloir réaliser quelques démarches utiles pour obtenir la meilleure offre. C’est le moment de déployer toute votre énergie car à titre d’indication, si vous faites un prêt de 200 000€ sur 25 ans et que le taux passe de 3,9% à 3,7% soit 0,2% plus bas que celui du départ, vous allez économiser environ 6500€ d’intérêts sur 25 ans ! Le même écart sur 20 ans nous donne un écart d’environ 5000€ ! Des montants qui nécessitent une bonne négociation !
Il est toujours bon de réaliser une première demande, avant toute démarche, même de réservation, auprès de votre banque. En effet, c’est l’interlocuteur financier qui vous connait le mieux et qui pourra dire si vous êtes finançable et si tel est le cas, approximativement pour quel montant maximum.

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