Ce que veulent les professionnels de l’immobilier

Dans le contexte économique actuel, l’ancienne ministre du logement laisse derrière elle une loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) controversée et la nouvelle ministre en fonction, Sylvia Pinel tient à assurer l’application de cette loi en prévoyant différentes mesures permettant de la mettre en œuvre. Mais regardons ensemble quel sont les souhaits des professionnels de l’immobilier.

professionnels de l'Immobilier neuf toulouse

Tout d’abord, sur le marché immobilier, les permis de construire sont en chute libre et les mises en chantier plafonnent à 320.000 unités sur un an en mars dernier. Dans l’ancien, les transactions ont certes retrouvé un peu de souffle avec 740.000 ventes sur un an en mars (+2,9%). Le marché reste en dessous de son niveau des dernières années et les prix eux, baissent à peine : -1,4% en France sur un an.

Les professionnels de l’immobilier doutent de l’efficacité de la loi Alur, redoutant un blocage du marché immobilier en conséquence de mesures qu’ils considèrent irréalistes.

Les mesures prioritaires pour les professionnels de l’immobilier

1. Alléger la fiscalité sur les plus-values :

Aujourd’hui, le système de taxation des plus-values est extrêmement complexe. Le propriétaire qui cède son bien est exonéré au bout de 30 ans pour la partie « impôts sur le revenu » (19% sur les plus-values sans exonération) mais au bout de 22 ans pour la partie « prélèvements sociaux » (qui commencent à 15,5%). A cela s’ajoute un abattement exceptionnel de 25% de la plus-value jusqu’au 31 août 2014.

« Personne n’y comprend rien, il faut que les durées d’abattement soient les mêmes », insiste Sébastien de Lafond, président et membre fondateur de MeilleursAgents.com.

D’autres acteurs proposent dans un autre temps de réduire le temps d’attente. « On pourrait ramener à 15 ans le délai pour bénéficier de l’exonération totale, histoire de fluidifier le marché », explique Alain Duffoux, président du syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI).

Certains proposent même d’instaurer une clause de réemploi. Si par exemple un bien est vendu au titre d’achat d’un autre bien dans le cadre d’une résidence principale, il ne devrait y avoir de droit de mutation à payer. Cela favoriserait le mouvement et éviterait de pénaliser ceux qui ne réalisent pas de plus-values, et qui voient donc leur pouvoir d’achat immobilier amputé avec ces frais de notaire.Cette mesure amplifierait les transactions et inciterait les propriétaires à revendre leurs biens et pour favoriser la multitude des biens disponibles et ferait baisser les prix en conséquence.

2. Régler le problème des locataires mauvais payeurs

C’est l’un des éléments dont les petits propriétaires ont le plus peur. Quand un locataire ne paie pas, il est quasiment impossible de l’expulser avant plusieurs mois voire plusieurs années. Lorsqu’on a emprunté pour acquérir un bien pour préparer ses vieux jours, cela peut tout simplement vous mettre sur la paille. Un équilibre raisonnable peut être trouvé, par exemple, en trouvant plus rapidement des solutions de relogements temporaires et en préservant les propriétaires d’une saisie par leurs banques de leur logement si le non-remboursement de son crédit est imputable à un locataire qui ne paye pas son loyer.

La loi Duflot prévoit de mettre en place une très contestée garantie universelle des loyers (optionnelle dans la dernière version de la loi). Mais cette dernière revient à financer les mauvais comportements de ces mauvais-payeurs. Elle pourrait aussi favoriser les comportements peu vertueux, alors que ce problème concerne seulement entre 2 et 3% des locataires. Les propriétaires risquent avec cette mesure de ne plus vouloir relouer leurs biens.

« Les locataires de mauvaise foi, ceux qui ne paient jamais et qui n’essaient pas de régler les problèmes à l’amiable, même pas avec des acomptes, pourraient être recensés dans un fichier, un peu comme ce qui se fait pour les crédits », propose également Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

3. Retarder l’obligation de pourvoir les obligations de documentations supplémentaires

La nouvelle loi a déjà instauré de nouvelles obligations lors des ventes. Il s’agit de fournir de nombreux documents supplémentaires au moment de la promesse d’achat (état financier de la copropriété, différents bilans techniques, …) qui ralentissent la vente vu le nombre colossal de documents à fournir. Depuis mars, le délai entre la promesse de vente et l’acte authentique se serait allongé de 3 à 5 semaines selon les professionnels. « L’avalanche réglementaire perturbe tout le monde », commente Sébastien de Lafond. Ce dernier aimerait que l’on donne un délai d’un an aux syndicats de copropriété pour qu’ils puissent numériser tous ces documents, avant que l’on applique les textes.

4. Elargir l’accès au PTZ+

Le prêt à taux zéro (PTZ+) est actuellement réservé aux personnes modestes qui achètent leur résidence principale, si ce logement est neuf et respecte certaines normes énergétiques. Concrètement, très peu de gens remplissent ce critère: seulement 19.000 dossiers ont reçus cette aide au dernier trimestre 2013. Beaucoup de professionnels réclament un élargissement du dispositif PTZ+, pourtant, il avait été accusé (avant son resserrement) d’alimenter la flambée des prix, notamment parce qu’il n’était pas assez ciblé. Il suffit de trouver un juste équilibre. « Aujourd’hui, il n’y en a pratiquement plus et les prix n’ont pas baissé », rétorque de son côté Alain Duffoux.

5. Alléger le foncier

Le foncier peut représenter plus de 30% du coût de construction d’un logement neuf en région parisienne, selon la Fédération française du bâtiment. Ce levier est donc important. Pour libérer le foncier, il existe plusieurs solutions complémentaires. Pour les particuliers, cela peut être une incitation fiscale. « On peut également faciliter les baux de longue durée sur le foncier qui appartient aux collectivités locales », explique Sébastien de Lafond. Il faut diminuer les prix de construction sans porter atteinte au prix du patrimoine public. Éric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier, souhaite de son côté « assouplir les règles en matière d’urbanisme et de constructibilité des terrains ».

6. Amortir l’investissement immobilier

La déductibilité des intérêts d’emprunt en soustrayant les intérêts annuels des emprunts aux revenus, a été supprimée en 2011. Il existe pourtant de nombreux moyens pour inciter les particuliers à devenir propriétaire. « On peut imaginer la possibilité d’amortir chaque année une quote-part de l’investissement global que représente un achat immobilier en le déduisant des revenus », propose Stéphane Imowicz, directeur général du Crédit Foncier Immobilier. Un système assez similaire existe en Allemagne. Et cela n’empêche pas de le conditionner à un prolongement de bail (si un locataire est déjà présent) ou à s’engager sur des loyers modérés.

7. Oublier l’encadrement des loyers

La mesure, prise par décret en 2012 et renouvelée en 2013 (puis entérinée par la loi Duflot) alors que les loyers suivent la même tendance que l’inflation, exaspère les professionnels. D’autant qu’elle pourrait sur le long terme avoir les effets contraires à ceux espéré et faire baisser les loyers des plus fortunés tout en augmentant ceux des plus démunis. En outre, cet encadrement incite les propriétaires à ne plus investir et devrait se traduire par une raréfaction de l’offre de logements.

8. Et enfin, reconsidérer le mode de rémunération des agents immobiliers

Avec les modifications qu’apporteront la loi Alur, Les revenus des agences immobilières seront élevés dans certaines grandes villes et pas assez en zone rurale. Jean-François Buet propose un changement radical pour la profession: payer progressivement les agents immobiliers en honoraires ou au forfait qui seraient totalement libres.

Les frais d’agence en pourcentage d’un bien ou d’un loyer varient en effet beaucoup en fonction du lieu et de la taille d’un bien, alors que le travail à accomplir est une bonne partie du temps le même. Résultat : l’encadrement des frais d’agence par la loi Alur (avec un certain plafond de prix par mètre carré) risque de privilégier certains professionnels plus que d’autres notamment dans les grandes villes…..

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