Pour celles et ceux qui n’en ont pas besoin, c’est rare mais ça arrive et c’est très confortable, vous pouvez sauter cette étape. Pour tous les autres, il va falloir réaliser quelques démarches utiles pour obtenir la meilleure offre. C’est le moment de déployer toute votre énergie car à titre d’indication, si vous faites un prêt de 200 000€ sur 25 ans et que le taux passe de 3,9% à 3,7% soit 0,2% plus bas que celui du départ, vous allez économiser environ 6500€ d’intérêts sur 25 ans ! Le même écart sur 20 ans nous donne un écart d’environ 5000€ ! Des montants qui nécessitent une bonne négociation !
Il est toujours bon de réaliser une première demande, avant toute démarche, même de réservation, auprès de votre banque. En effet, c’est l’interlocuteur financier qui vous connait le mieux et qui pourra dire si vous êtes finançable et si tel est le cas, approximativement pour quel montant maximum.
Cette démarche faite et le logement neuf réservé, vous avez plusieurs choix :
• Soit aller dans plusieurs organismes financiers (ou tous) et déposer vous-même un dossier pour avoir des propositions comparatives
• Soit laisser faire un professionnel qui réalisera pour vous les démarches : le courtier
En faisant appel à un courtier vous vous exonérez des démarches fastidieuses. Le courtier est rémunéré de deux manières : soit en prenant des honoraires de recherche + une commission d’apporteur d’affaire de la banque qu’il vous a trouvé, soit uniquement par une commission d’apporteur d’affaire de la banque. Je privilégie ce deuxième cas de figure qui évite de payer des frais en plus et donne le même résultat ! En y réfléchissant, dans le deuxième cas de figure, vous bénéficiez tout de même des conseils d’un pro, qui va réaliser les démarches pour vous et que vous n’allez pas payer….je ne connais pas beaucoup de métier où ça se pratique ! En regardant sous cet angle, si la performance est au rendez-vous il peut être justifié de payer quelques honoraires, ça se discute….
Astuce : si un salon immobilier approche ou est en cours, prenez le temps d’aller sur les stands pour comparer les offres ou demander à votre courtier de le faire car c’est le meilleur moment pour obtenir le meilleur taux du marché !
Ensuite, vous devez valider une offre mais comment la lire et comment comparer ? Ne vous attachez pas principalement, comme tout le monde le fait, au taux ! Ce qu’il faut regarder en premier c’est la mensualité : assurance incluse biensur, c’est elle qui va vous dire mécaniquement, quelle est la meilleure offre qui vous coute le moins cher tous les mois…
Il convient de comparer ce qui est comparable : le même emprunt global : prix du bien + garantie (caution ou hypothèque) + frais annexes : dossier, notaire…
Revenons au financement. Vous avez plusieurs possibilités : l’emprunt dit « classique » à taux fixe et mensualité identique sur toute la durée, plusieurs emprunts classiques avec mensualité lissée : on vous propose plusieurs emprunts sur plusieurs durées avec des taux différents mais en les cumulant et en lissant la mensualité, on constate qu’elle est plus faible que si vous aviez fait un seul emprunt sur le montant et la durée totale.
Ensuite, l’emprunt à taux variable, attention que le taux soit capé : +1, +2 ou +3% c’est-à-dire que le taux proposé peut augmenter de +1, +2 ou +3%. Je pense qu’actuellement, vu le montant des taux, il faut comparer votre taux fixe à un taux variable capé 1% mais pas plus pour éviter un risque souvent inutile. Vous avez aussi le taux variable non capé à bannir.
Pour terminer vous avez le prêt In Fine sur lequel vous ne rembourser que les intérêts sur toute la période d’amortissement puis le solde en fin de crédit. Il convient aux personnes ayant un apport conséquent et il faut vraiment comparer le taux bancaire et le taux de votre placement In Fine pour avoir la plus grande sécurité à terme.
En parallèle de tout ceci, pensez à contrôler deux autres points très importants : la garantie : la caution bancaire ou l’hypothèque dans 99% des cas, le privilège de préteur de denier a presque disparu. La caution et l’hypothèque ont, après négociation, approximativement le même cout, la première n’ayant pas de frais de main levée d’hypothèque en cas de revente avant la fin de financement. Parfois, notamment lorsque votre taux d’endettement est élevé, l’organisme de caution qui travaille avec la banque, refuse de vous garantir et vous oblige a prendre une hypothèque.
La caution représente environ 1% du montant total du financement.
Les Indemnités de Remboursement Anticipé : IRA. Ils représentent presque toujours 1% du capital restant dû ou (au plus avantageux pour l’emprunteur) 6 mois d’intérêts. Il est possible de négocier tout au partie de ces frais dès la validation du prêt voir même au moment de son remboursement.
Enfin, vous devez négocier les frais de dossier bancaire et parfois les parts sociales lorsque vous validez un financement dans un banque dite « mutualiste ».
Une fois le financement validé, vous allez recevoir votre offre de prêt. Relisez bien que tout soit conforme et retournez-la signée après 11 jours de réflexion. Ces 11 jours sont incompressibles et obligatoires, vous ne pouvez pas retourner l’offre avant qu’ils soient écoulés. C’est à vous de compléter à la fin de l’offre de prêt : la date de réception, puis en dessous, la date de renvoi. Enfin, sachez que vous ne pouvez pas renvoyer l’offre de prêt avant 11 jours mais qu’il ne faut pas non plus trop trainer avant de la renvoyer car elle a une durée de validité qui est de 30, 60 ou 90 jours en moyenne suivant les établissements.
Vous signez les 2 exemplaires mais vous en envoyez qu’un seul dans l’enveloppe jointe, l’autres est pour vous.
Attention : n’oubliez pas une étape importante : envoyer une copie de votre offre de prêt au promoteur et/ou au notaire afin que ce dernier puisse rédiger l’acte définitif d’achat.
A réception, la banque va valider votre offre et l’enregistrer, puis mettre sous 48 à 72h en moyenne, vos fonds à disposition. Ce sera le moment de passer à la cinquième étape et de prendre rendez-vous chez le notaire. Avant cette étape : étape 4 bis : le projet d’acte !
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