L’immobilier neuf à Toulouse : les prix sont-ils au plus haut ?

Cette question ou réflexion tout le monde se la pose. Que ce soit pour acheter, pour vendre, pour estimer son logement, son patrimoine… Chaque habitant à Toulouse ou dans toutes les villes de France se pose cette question sur les prix de l’immobilier neuf à Toulouse. 

Je vais donc essayer d’y répondre à travers cette article.

De nombreux magasines consacrent leur première page, plusieurs fois par an, à cette belle et grande question. Ils vendent très bien leurs articles sinon il est fort probable qu’ils n’y consacreraient pas autant de temps et d’énergie. Concrètement, chaque propriétaire souhaite, voire rêve, que son bien prenne de la valeur, pour le vendre, pour se faire plaisir ou juste pour faire sensation autour d’une discussion entre ami. N’avez-vous jamais entendu : « j’ai acheté un studio il y a 15 ans 30 000€ (enfin 200 000 francs) en plein cœur de Toulouse… Maintenant… Il vaut plus de 70 000€… ».

Ce qui nous intéresse ce n’est pas de connaitre la flambée passée mais ce qui est à venir. Malheureusement nous n’avons pas de « boule de cristal »…

Des conditions de construction de l’immobilier neuf de plus en plus complexes.

Par contre ce que je sais et que j’ai appris après plusieurs années et qui va aider notre réflexion c’est que les terrains dans Toulouse sont de plus en plus rares et leur prix ne cesse d’augmenter. Il faut presque toujours non pas démolir mais d’abord « déconstruire » une maison c’est-à-dire trier le bois, le cuivre, l’amiante, les gravats, le plastique… Enfin un temps et des frais trois fois supérieurs à l’ancienne démolition (pour le bien-être de tous, c’est d’ailleurs une très bonne chose mais ce n’est pas sans coût), ensuite il faut respecter les (nombreuses) normes :

  • pour les handicapés. Couloirs plus large, pièces plus larges, accès plus larges, niveau menuiserie et balcon a 0 donc moins de surface habitable ou moins « optimisés ». Ce qui amène à un coût supérieur, encore une fois…
  • de construction : RT 2000… RT2005… RT 2012/BBC. Afin d’optimiser la consommation future en énergie et le confort des logements (encore une excellente idée mais avec un coût supplémentaire).
  • des places de parking obligatoires.
  • des espaces verts obligatoires.
  • une résidence totalement sécurisée. Ce que chaque acquéreur exige (mur, portail, digicode, porte en aluminium…)
  • et même de belles prestations. Joli hall d’entrée, beau carrelage, faux plafond, toile de verre acoustique, grands balcons ou terrasses parfois au détriment de la surface habitable….

Immobilier neuf à Toulouse

Des prix dans l’immobilier neuf pas prêts d’être revus à la baisse

Après cette analyse rapide et grossière. Quand je constate que le coût des matières premières, le coût de la main d’œuvre, les taxes pour acheter : notaire, enregistrement, raccordement, construction… ne font qu’augmenter, j’ai du mal à croire que les prix vont baisser !

Dans Toulouse et dans toute l’agglomération on constate une demande, pour acheter un logement, bien plus forte que l’offre. Avec, en plus, un flux massif de nouveaux arrivants chaque année. Il semble une nouvelle fois que le secteur soit porteur…

Enfin, dernier élément comparatif relativement proche dans le temps : l’année 2010. Alors que nous venions de traverser une des plus grosse crise financière au monde en 2008 et 2009. Et que les magazines et certains spécialistes prédisaient des baisses jusqu’à -40%, on a constaté, à Toulouse, une augmentation des prix de 7,7% sur l’année 2010 avec des ventes en hausse de 21%… Voir article sur ce sujet

Pour toutes ces raisons, sauf si les taux de crédit augmentent très significativement, que les normes de construction n’évoluent plus, que les propriétaires vendeurs de terrains baissent leur prix et que le coût général : matériaux/main d’œuvre diminue, il semble peu probable que les prix des logements neufs baissent à Toulouse.

En conclusion, j’apporterai une petite nuance car j’estime que les « arbres ne montent pas au ciel » et que si les prix deviennent trop élevés pour que les acquéreurs puissent acheter, le marché risque de se tendre. Effectivement, la demande sera toujours là mais personne ne pourra prétendre ou aura envie d’acheter.

Tout en sachant que le prix dépend :

  • du rapport entre l’âge
  • de l’apport financier personnel obligatoire
  • du montant maximum d’emprunt possible vis-à-vis des revenus, voir d’une disparition d’un avantage fiscal pour les investisseurs

Le marché risquerait à ce moment-là, non pas de s’effondrer comme dans d’autres pays où il y a eu plus de construction que de demande, mais d’être « bloqué », pour quelques temps.

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