A Toulouse tout le monde veut une grande terrasse, est-ce possible ?

Le beau temps toulousain, les soirées d’été à discuter ou prendre un verre dehors, la joie de pouvoir manger à plusieurs, chez soit en extérieur, laisser jouer les enfants sur la terrasse, profiter d’un bain de soleil sur un grand balcon….tout le monde rêve de pouvoir habiter un logement bénéficiant d’un tel atout. C’est plus qu’un atout, c’est parfois presque un graal recherché par les futurs propriétaires ou les futurs locataires. De ce fait, les logements qui bénéficient de terrasse ou balcon de plus de 10, 15 voir 20m2 sont très très recherchés. Souvent, dans les programmes neufs, et particulièrement dans les appartements neuf à Toulouse, ce sont les premiers logements vendus, avant même que le programme ne commence à être construit et des mois voir années avant sa livraison. Devant un tel engouement, pourquoi les promoteurs ne réalisent-ils pas uniquement des programmes avec de grandes terrasses ? Quels sont les avantages et les inconvénients pour les acquéreurs ?

Toulouse grande terrasse
Le prix du foncier, la rentabilité d’une opération de promotion et les aspects techniques sont les principales causes de la non construction de grandes terrasses ou de grands balcons.
Tout d’abord le balcon : c’est une surface qui est « suspendue » dans le vide, c’est-à-dire non construite à l’étage en dessous. Dans ce cas, il devient très onéreux d’avoir une profondeur de balcon supérieure à 1,80 voir 2m. Si votre appartement occupe une largeur d’environ 5m sur la façade vous allez avoir, au mieux, 10m2 de balcon. La moyenne se situe plutôt vers 5 à 6m2.
Ensuite la terrasse : elle repose sur une partie construite en dessous, par rapport à un balcon, il faut donc réaliser une dalle, totalement isoler le sol, puis utiliser des plots pour tout remettre à niveau et enfin réaliser la finition avec des dalles extérieures, des lames bois….tout ceci est déjà bien plus onéreux qu’un simple balcon. Avec cet aspect technique vous comprenez déjà pour quelle raison vous avez plus souvent des terrasses en dernier étage que dans les étages d’un bâtiment. On ne peut faire des terrasses à tous les étages que si le bâtiment a un aspect en « cascade » sinon impossible de réaliser une terrasse avec un vide dessous…..donc une terrasse sous une autre terrasse….
Entre les deux, vous avez la Loggia : un balcon presque fermé : couvert sur trois faces : les deux côtés et souvent une autre loggia ou un balcon au-dessus. Ces loggias sont ensuite très souvent fermées en véranda par les propriétaires. Leur côté souvent inesthétique font qu’elles ont presque disparu du paysage des bâtiments récents ou neufs, ces derniers temps.
Après avoir parlé du côté technique, parlons du côté pratique et surtout financier.
Commençons par les vendeurs « de départ » : les promoteurs. Ils vendent bien plus cher une surface au m2 habitable qu’une surface de terrasse. Etant donné qu’ils sont limités en surface maximale de construction sur un terrain, ils privilégient la surface habitable pour rendre rentable leur opération…logique !
Ensuite, sur le marché de l’ancien mais aussi du neuf, ces appartements plus rares et très recherchés sont toujours vendus plus cher, il faut donc se décider à un vrai choix coup de cœur et surtout avoir un budget plus important que la moyenne pour acheter un logement avec une grande terrasse de plus de 20m2. Parfois, il m’arrive de voir des T2 de 40m2 habitables avec 40m2 de terrasse plus cher que des T3 de 60m2 avec un balcon de 6m2. Même si, encore une fois, ces logements sont recherchés, il faut bien se rendre compte que le plus important c’est la surface habitable. C’est elle qui se revalorise principalement. Les budgets des acquéreurs, avec des prix de plus en plus haut chaque année, sont de moins en moins extensibles et les personnes prêtes à investir le prix d’un T3 dans un T2 avec grande terrasse sont de plus en plus rares, mais il y en a, et ce sont presque toujours celles qui se décident le plus vite et avec une négociation souvent limitée.
Concernant les investisseurs, sauf à vouloir se faire plaisir, à souhaiter loger un enfant ou un parent, ou tout autre désir personnel affectif, il n’est pas rentable d’investir dans un logement avec une grande terrasse car le prix du loyer, plafonné ou non, ne suivra jamais à la même proportion l’écart de prix. Un logement avec grande terrasse est toujours moins rentable que l’équivalent, moins cher à l’achat, avec une petite terrasse.
En fait, tout est une histoire d’équilibre et de budget…..

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