Après une année 2025 catastrophique, les professionnels de l’immobilier espéraient un vrai redémarrage du marché du logement neuf en 2026. Entre tensions géopolitiques, taux d’intérêt toujours élevés et disparition massive des investisseurs privés, ce scénario de rebond s’éloigne un peu plus chaque mois.
Un Mipim sous tension à Cannes
Chaque année en mars, le Mipim réunit à Cannes plusieurs milliers de professionnels de l’immobilier venus du monde entier : promoteurs, investisseurs institutionnels, bailleurs, collectivités locales et juristes spécialisés. Cette édition 2026 n’a pas dérogé à la tradition des grands deals annoncés en marge des conférences, mais un sujet est resté en filigrane de toutes les discussions : la crise qui secoue le golfe Persique depuis février.
Sur place, plusieurs acteurs européens reconnaissent, sans en faire une dramatisation excessive, que le climat international a déjà eu des conséquences concrètes. Quelques rendez-vous ont été annulés, et une prudence supplémentaire s’est installée dans la prise de décision. Pour l’instant, personne ne parle de blocage généralisé du marché. Mais tous les regards restent rivés sur un même indicateur : l’évolution des taux d’intérêt, dont dépend étroitement la santé du secteur du logement neuf.
2025, une année de plus dans le rouge
Le contexte n’aide pas à relativiser cette inquiétude. L’activité de la promotion immobilière neuve a reculé de 10,8 % sur un an en 2025, un chiffre qui s’ajoute à une longue série de mauvaises statistiques depuis le pic d’avant-crise. Au total, le marché du logement neuf affiche un repli de 45 % par rapport à 2019, dernière année considérée comme « normale » avant l’enchaînement de crises qui a suivi : remontée brutale des taux, renchérissement du coût de la construction, durcissement des conditions d’octroi de crédit.
Dans ce contexte, les promoteurs espéraient que 2026 marquerait enfin un tournant, porté par une stabilisation progressive des taux et par la mise en œuvre de nouveaux dispositifs de soutien au secteur. Ces espoirs s’amenuisent au fil des semaines, tant les mesures annoncées peinent à produire leurs effets sur le terrain et tant l’instabilité internationale continue de peser sur la confiance des acteurs économiques.
Pays de la Loire : « on a perdu 80 % de nos investisseurs »
Le témoignage le plus frappant de cette crise vient sans doute des professionnels régionaux, en première ligne face au retournement du marché. En Pays de la Loire, Loïc Dubernet, président d’Oloma, l’observatoire du logement neuf, dresse un constat sans détour : le marché tourne aujourd’hui autour de 3 200 logements neufs vendus par an, contre plus de 7 300 au pic de 2017, et une moyenne décennale proche de 5 900 logements. Les volumes ont donc, dans les faits, été divisés par deux.
La cause principale identifiée par les professionnels locaux n’est pas la demande, mais l’offre de financement des particuliers investisseurs. Ceux-ci représentaient historiquement plus de la moitié des acquéreurs de logements neufs. Or, selon Loïc Dubernet, environ 80 % de ces investisseurs privés ont disparu du marché ces dernières années, alors qu’ils étaient à l’origine de 60 % des ventes. Dans la métropole nantaise, la région comptait environ 3 100 investisseurs privés par an entre 2010 et 2024. Ils n’étaient plus qu’environ 800 en 2025.
Cette chute a un effet domino sur toute la chaîne du logement, explique Hervé Bunel, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Pays de la Loire. Un programme immobilier ne peut démarrer qu’une fois un certain seuil de pré-commercialisation atteint. Avant la crise, ce seuil tournait autour de 35 % des logements vendus. Il se situe aujourd’hui plutôt entre 45 et 50 %, les banques étant devenues beaucoup plus prudentes et surveillant de près le rythme des ventes, pas seulement leur volume final. Si les logements se vendent trop lentement, certains acquéreurs se découragent et se retirent, ce qui fragilise encore davantage le lancement de l’opération.
La fin d’un modèle : l’investisseur particulier remplacé par… personne
Ce recul massif des investisseurs privés s’explique en grande partie par l’évolution de la fiscalité immobilière et la disparition progressive de dispositifs de défiscalisation qui, pendant des années, ont soutenu la demande locative dans le neuf, à l’image du dispositif Pinel. De nombreux particuliers achetaient jusqu’ici un logement neuf destiné à la location, avec un avantage fiscal en contrepartie. Ce modèle s’est fortement contracté, sans qu’un dispositif équivalent vienne réellement le remplacer.
Le choix politique de miser sur quelques grands investisseurs institutionnels plutôt que sur la multitude des particuliers pose, selon les professionnels du secteur, un problème d’échelle : on ne remplace pas des millions de petits acquéreurs, achetant chacun un bien, par une poignée d’acteurs, aussi puissants soient-ils. Ce vide a des répercussions qui dépassent la seule promotion immobilière. Quand l’investisseur particulier disparaît, c’est aussi une partie de l’offre locative qui ne se crée jamais, ce qui tend un peu plus un marché locatif déjà sous forte pression dans de nombreuses métropoles françaises.
Pourquoi les prix ne baissent pas malgré la crise
Paradoxalement, ce ralentissement du marché ne s’est pas traduit par une chute des prix du logement neuf. Plusieurs facteurs structurels expliquent cette résistance des prix, malgré une demande solvable en berne. Le premier est la hausse continue du coût de la construction : prix des matériaux, coût de la main-d’œuvre et renforcement des normes environnementales pèsent directement sur le budget des opérations.
La réglementation énergétique RE2020 joue également un rôle important. Si elle améliore la performance énergétique des logements neufs, elle augmente aussi mécaniquement leur coût de production. Enfin, la rareté du foncier disponible dans les zones tendues, notamment dans les grandes métropoles, limite fortement la capacité des promoteurs à proposer des prix plus accessibles, le prix du terrain représentant souvent une part significative du coût final d’un logement.
Quelles perspectives pour la suite de 2026 ?
Le sort du marché du logement neuf en 2026 dépendra en grande partie de l’évolution des taux d’intérêt et de la trajectoire du contexte géopolitique international. Une désescalade rapide de la crise dans le Golfe et une baisse durable des taux pourraient permettre de retrouver un peu d’appétit chez les investisseurs comme chez les primo-accédants. À l’inverse, un enlisement du conflit ou une nouvelle remontée des taux obligataires pèserait davantage encore sur un secteur déjà fragilisé.
En attendant, les professionnels appellent à des mesures fortes pour recréer les conditions d’un retour des investisseurs privés dans le neuf, sans lesquels toute la chaîne de production de logements — de la promotion à l’offre locative — restera durablement grippée.
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