L’actu immo

Bel article sur la crise immobilière que traverse la France et plus particulièrement le secteur de la construction et de la promotion.

Le gouvernement semble ne pas saisir l’impact général, le manque à gagner à venir sur les taxes, les impôts, les charges dans un moment où la France en a le plus besoin.

Des centaines de milliers d’emplois vont être supprimés et la consommation de tout un secteur d’activité va s’arrêter.

La promotion ne peut plus assumer le lancement de la construction de nouveaux programmes sans les investisseurs privés, qui permettaient d’atteindre le quota de pré-commercialisation et les garanties financières d’achèvement.

https://vendreaunpromoteur.com/comment-construire-aujourd-hui/

Les dernières annonces vont dans le sens inverse : augmentation des taxes sur les mutations…

Quel en est le sens ?

Il faut réagir vite et trouver des solutions pérennes.

L’immobilier neuf est presque à l’arrêt depuis septembre 2022 période où l’impact de la hausse des taux de crédit et des couts de construction à stopper les acquéreurs.
La rentabilité n’est plus au rdv pour les investisseurs, encore moins avec la baisse des avantages fiscaux en 2024 et encore moins pour les primo accédants qui ont toutes les difficultés pour trouver des financements.
Dans un contexte économique où l’inflation sur les charges quotidiennes pèse de plus en plus : courses, électricité, entretien….les français n’achètent et ne vendent plus leur bien.
Tous les secteurs sont touchés : l’ancien : vendre moins cher que prévu c’est avoir une incertitude sur le rachat, changer de bien locatif en sachant que les loyers augmentent limite les envies, les prix du neuf continuent d’augmenter en dehors des promotions ponctuelles. Les gens ne déménagent donc plus, ils ne consomment plus pour leur nouvelle habitation : bricolage, décoration….et c’est tout un secteur d’activité qui souffre.

Un petit focus sur les normes qui imposent des contraintes majeures dans la construction en France.
Ces normes sont diverses et ont des noms variés : techniques, environnementales, structurelles, écologiques, urbanistiques, d’accès, de fluidité, de sécurité….
Elles sont souvent nécessaires et bénéfiques pour encadrer un sujet et permettre son contrôle pour éviter les dérives.

Cependant, dans la construction et plus particulièrement la construction d’habitat collectif, elles doivent permettre l’encadrement, mais aussi et surtout d’optimiser et d’aider la construction déficiente en France année après année, ce qui provoque une augmentation des prix, une inaccessibilité de plus en plus importante à l’achat et à la location par des particuliers et des problèmes sociétaux qui en découlent dans la durée.

Il faut comprendre qu’un promoteur travaille dans une inertie permanente et conséquente car le délai moyen entre la « découverte » d’un foncier, sa négociation, sa réservation, la dépose du permis, son obtention, sa purge…et finalement l’achat du terrain, s’est considérablement allongée et représente une moyenne d’environ 24 mois. Il convient de rajouter à cela environ 24 mois de construction. Entre la « découverte » du terrain et la livraison du bâtiment, il se passe donc en moyenne 4 à 5 années et parfois, s’il y a des recours, jusqu’à 7, 8…10 années.

Les chiffres viennent, petit à petit avec leur mise à jour décalée d’environ 6 mois, confirmer une crise sans précédent qui va marquer l’histoire.

En effet, même si la crise des années 90 a été brutale, la reprise a aussi été dynamique et continue avec des contraintes limitées.

Aujourd’hui, les contraintes sont multiples et conjoncturelles : inflation très importante, baisse du pouvoir d’achat continu, hausse des taux bancaires d’une rapidité et d’une importance inédite, hausse du prix des matériaux et des couts de construction, restriction des accès au crédit, normes environnementales et de construction de plus en plus contraignantes…autant de raison de ne plus pouvoir ou vouloir acheter de l’immobilier neuf et même ancien.

Les chiffres commencent donc à parler d’eux et ils sont forts inédits par leur brutalité, encore faut-il arriver à les interpréter :

Depuis septembre 2022, l’immobilier doit subir de très nombreuses contraintes liées au cout de la construction suite à la guerre en Ukraine, notamment, mais aussi à cause des normes, à cause des obligations légales et environnementales, à cause des souhaits et contraintes complémentaires liées aux envies de chacun : voisinage des projets immobiliers neufs souhaitant le moins de logements possibles, aux élus souhaitant ne pas fâcher leurs électeurs….

Il faut souligner et comprendre que les données immobilières ont un décalage certain car entre une réservation et un acte d’achat il se passe en moyenne 6 mois et l’enregistrement de cet acte, rendu « officiel » dans les données analysées, prend encore 6 à 9 mois minimum. Il y a donc un décalage moyen permanent de 12mois.

Il en va de même pour les coûts de la construction car en effet, les constructions d’immeubles neufs sont cadencées et anticipées 12 mois à l’avance minimum car le promoteur doit prévoir son bilan financier, valider les devis et les entreprises pour finaliser un budget….

La construction c’est avant tout la possibilité de créer de nouveaux logements pour permettre aux gens de se loger : problème sou jacent en France que personne n’arrive à régler depuis des décennies.

La construction, c’est aussi la création et la pérennisation de milliers d’emplois, directs et indirects, la création de valeur, de charges, de TVA….

Mais la construction aujourd’hui, c’est aussi le respect de très nombreuses exigences et notamment : respect de l’environnement, minéraliser le moins possible les sols, construire la ville sur la ville, réaliser des logements passifs en énergie, d’une taille minimale, avec des doubles orientations…de permettre la recharge de futurs véhicules hybrides, électriques….

La construction c’est l’opposition, parfois des élus, souvent des voisins…

Prenons un exemple : Programme Avenue de Saint Exupéry à Toulouse.

Depuis que le confinement strict a débuté, le 17 mars 2020, la France toute entière avance au ralenti. Cela vaut également pour les services administratifs, ce qui signifie que de nombreuses demandes d’urbanisme ne peuvent être traitées dans les temps, voire même traitées tout court. Diverses adaptations ont été envisagées par le gouvernement et au final, une ordonnance a été publiée une semaine après le début du confinement pour parer à toutes les éventualités dans la mesure du possible. Les professionnels de l’immobilier sont pour certains réticents face à certaines mesures qui ont été prises, et ce pour diverses raisons sur lesquelles nous reviendrons par la suite.

Il faut savoir que le confinement ne va pas avoir un effet négatif que sur les seules attributions d’autorisations d’urbanisme. De manière générale, c’est l’économie française qui est impactée, et donc tout le secteur immobilier. Le début de l’année 2020 s’annonçait pourtant prometteur à tous niveaux, les ventes étaient en hausse, le nombre de chantiers en cours était élevé, mais tout cela a été stoppé net par le début de la crise sanitaire et le confinement. À plus ou moins long terme, ce sont des milliers d’emplois qui sont menacés mais aussi des millions d’euros de pertes à prévoir, notamment si les chantiers restent à l’arrêt durant de trop longues semaines. Dans l’attente de directives au sujet des normes sanitaires qu’il convient de respecter pour les ouvriers par exemple, afin de limiter la propagation du virus, il est impossible pour certaines entreprises du bâtiment de travailler correctement.

En France, depuis le 17 mars 2020, il est impossible de se rendre chez un notaire dans le but d’officialiser la vente d’un bien immobilier. En cause, le confinement strict décidé par le gouvernement afin d’éviter que le coronavirus Covid-19 se répande trop rapidement en raison de la proximité physique des différentes parties lors d’un tel rendez-vous. Si un déconfinement progressif est déjà envisagé pour le 11 mai, il est difficile de dire pour le moment si les professionnels pourront reprendre leur travail rapidement. De plus, le retard accumulé pendant le confinement aura des conséquences sur la charge de travail des notaires, qui ne pourront organiser des rendez-vous tout au long de la journée puisqu’il faut bien prendre en considération le fait que leur emploi du temps est peut-être déjà rempli à l’heure actuelle pour les prochaines semaines voire même les prochains mois

Avant tout la santé, et la relance rapide on l’espère tous.

Les articles se suivent mais ne se ressemblent pas, j’annonçais précédemment que l’année 2020, passé le premier trimestre et les élections pour la promotion notamment, serait une bonne année, il est fort de constater que la pandémie et ce fichu Covid19 m’a totalement trompé.

C’est une situation sanitaire et économique qui n’a jamais eu lieu. Il y a bien eu des crises, des guerres, des krach boursiers, la crise des subprimes….mais jamais une crise aura stoppé toute une économie, mondiale, en quelques semaines et pour longtemps.

Bonjour à toutes et tous et tout d’abord merci pour votre lecture depuis des années. Je me consacre actuellement à plusieurs activités, dont certaines nouvelles et chronophages et j’ai beaucoup moins de temps pour écrire sur le blog.

Cependant, je tenais à vous souhaiter de très belles choses pour 2020, pour vous et vos proches, la santé bien sur, mais aussi le bonheur et beaucoup de réussite pour cette nouvelle année.