La crise de l’immobilier est actuelle et non à venir

Depuis septembre 2022, l’immobilier doit subir de très nombreuses contraintes liées au cout de la construction suite à la guerre en Ukraine, notamment, mais aussi à cause des normes, à cause des obligations légales et environnementales, à cause des souhaits et contraintes complémentaires liées aux envies de chacun : voisinage des projets immobiliers neufs souhaitant le moins de logements possibles, aux élus souhaitant ne pas fâcher leurs électeurs….

Il faut souligner et comprendre que les données immobilières ont un décalage certain car entre une réservation et un acte d’achat il se passe en moyenne 6 mois et l’enregistrement de cet acte, rendu « officiel » dans les données analysées, prend encore 6 à 9 mois minimum. Il y a donc un décalage moyen permanent de 12mois.

Il en va de même pour les coûts de la construction car en effet, les constructions d’immeubles neufs sont cadencées et anticipées 12 mois à l’avance minimum car le promoteur doit prévoir son bilan financier, valider les devis et les entreprises pour finaliser un budget….

non minéralisation des sols

Les analyses sont souvent basées, aussi, sur des données lissées sur une année « glissante ».

On constate donc, en cette fin du premier trimestre 2023 que les baisses sont de l’ordre de 25 à 30%, mais sur une année « glissante ».

La réalité, si on regarde les vrais chiffres, la véritable augmentation des couts de construction est bien plus « dramatiques » avec une crise que certains commencent à décrire comme « sans précédent ».

Le cout de la construction, tout d’abord, a augmenté en moyenne, sur 2 années, en se basant sur les devis actuels, d’environ 25%. On parle donc, pour un logement neuf, d’une augmentation, du cout de construction TTC d’environ 400€/m2. Sur un logement T3 de 62m2, on parle donc d’une augmentation de 25 000€. Sans compter les frais annexes souvent calculés en pourcentage du prix du vente, qui ont donc augmentés à la même vitesse…donc plus de 30 000€ d’augmentation.

Ce point est à mettre en corrélation avec l’augmentation des taux de financement bancaire, des obligations vis-à-vis du taux d’endettement et du taux d’usure, qui abaissent les budgets potentiels d’emprunt des ménages d’environ 25 000€.

On parle donc, en 2 ans, d’un écart potentiel de budget d’achat d’environ 50 000€. Ce budget représente, sur un prêt à 4% sur 22 ans à une mensualité d’environ 300€/mois.

Ces montants permettent de comprendre que les ventes n’ont pas baissés, mais qu’elles se sont presque totalement arrêtées au 1^er janvier 2023. C’est ainsi que l’on voit des promoteurs essayant de vendre les derniers logements de certains programmes en faisant des remises de 30, 40 voire 50 000€ pour essayer de compenser cette perte.

Cependant, la France est un pays où les gens souhaitent être propriétaires. C’est une priorité pour leur avenir, et pour un sujet d’actualité : leur retraite. En effet, être propriétaire d’un logement payé à la retraite à plusieurs avantages : ne plus avoir de loyer et/ou avoir un patrimoine (capital) en cas de frais importants en fin de vie : maison de retraite, maison médicalisée….

Pourtant, en 2023, très peu de permis sont délivrés et la production de logements neufs est en berne.

Pire, on nous explique, tous les jours, qu’il convient désormais, pour la planète, de privilégier la décarbonisation et la rénovation des logements anciens, plutôt que la construction neuve.

Mais est-ce que l’une n’est pas complémentaire à l’autre ?

Est-ce que tous les propriétaires auront l’envie et les moyens de rénover les logements vétustes ?

Est-ce qu’il n’y a pas déjà en France, un manque crucial de logements qu’il faut construire et que l’écart se creuse depuis des dizaines d’années ?

Face à cela, la non-minéralisation des sols impose, petit à petit, de construire sur de l’existant.

Il convient donc de densifier le plus possible, en construisant des immeubles le plus haut possible, ce qui est en totale opposition avec les souhaits des occupants, des voisins, des municipalités qui réduisent systématiquement la densité des projets, même de ceux qui sont conforment aux PLU applicables.

En complément, on constate que les classes moyennent deviennent de plus en plus éligibles aux logements dit « aidés » (sociaux) à cause de la perte de pouvoir d’achat et qu’il convient de construire de plus en plus de ces logements afin de loger les français.

En résumé, le modèle idéal de demain prône la construction verticale, le respect d’espaces verts, la non-minéralisation des sols, la mixité….

N’était-ce pas le modèle des banlieues et des cités des années 70, avec le résultat que nous connaissons tous et des milliards d’euros dépensés à construire puis à détruire des barres d’immeubles jugées insalubres pour leurs occupants car trop dense, trop haut, trop verticaux.

Il est peut-être temps de réagir, de stopper l’hémorragie et de relancer la construction, complémentaire à la rénovation qui a elle seule ne suffira pas à loger tous les Français, rapidement et dans les meilleures conditions de vie.

Tout le monde ne souhaitant pas vivre, demain, à Paris ou dans des villes de plus d’1million d’habitant et dans des immeubles de 40 étages aussi économes en énergie soient-ils.