Les chiffres viennent, petit à petit avec leur mise à jour décalée d’environ 6 mois, confirmer une crise sans précédent qui va marquer l’histoire.
En effet, même si la crise des années 90 a été brutale, la reprise a aussi été dynamique et continue avec des contraintes limitées.
Aujourd’hui, les contraintes sont multiples et conjoncturelles : inflation très importante, baisse du pouvoir d’achat continu, hausse des taux bancaires d’une rapidité et d’une importance inédite, hausse du prix des matériaux et des couts de construction, restriction des accès au crédit, normes environnementales et de construction de plus en plus contraignantes…autant de raison de ne plus pouvoir ou vouloir acheter de l’immobilier neuf et même ancien.
Les chiffres commencent donc à parler d’eux et ils sont forts inédits par leur brutalité, encore faut-il arriver à les interpréter :
- Baisse entre 40 et 50% des réservations
Cependant, avec une analyse professionnelle plus fine on constate que :
- La construction des logements sociaux représentait en moyenne 30% des réservations en 2021/2022… les nouveaux permis imposent pour la majorité, une augmentation de ces obligations sociales entre 30 et 55%. En complément, la crise pousse des promoteurs à vendre leur stock en tout ou partie aux organismes sociaux, le gouvernement œuvre en ce sens avec notamment la Caisse des Dépôts. Enfin, certains programmes sont construits et conçus 100% sociaux. La part des logements sociaux est donc passée d’une moyenne à 30%, à une moyenne entre 40 et 50% des logements réservés en 2023.
- Les réservations des logements neufs sous le statut du loueur en meublé (LMNP) au travers de résidences de services et principalement de résidences Séniors et Etudiantes, reste correct.
Avec ces informations et en reprenant une baisse des réservations de logements entre 40 et 50%, on constate rapidement que les réservations de logements « classiques » : nus, est en berne avec une baisse entre 80 et 100%.
Pourtant, il manque déjà de nombreux logements en France pour loger des étudiants, des jeunes travailleurs, des cadres en mutation, des familles monoparentales qui se séparent et qui n’ont pas forcément de droit d’accès aux logements dits « sociaux ».
Comment ces gens, vivant majoritairement dans des métropoles, vont se loger ?
La demande très soutenue a toujours favorisé l’augmentation des loyers, la sélection des occupants (pouvant devenir discriminante quand il y a 40 dossiers pour un logement….) est un problème et ne va pas permettre dans le temps, de faire bénéficier aux français de logements décents à des prix cohérents…
Les artisans et autres fournisseurs du bâtiment : menuiseries, carrelage, cuisine, électricité…, ne sont pas forcément adaptés à ne fournir et travailler que pour des constructions dites sociales ou pour aller construire une résidence sénior à 2h de route d’une métropole….
Ce sont donc des dizaines voire centaines de milliers d’emplois qui sont menacés.
Avec eux, des entrées de TVA : 20% sur chaque logement vendu, des charges directes sur les salaires et indirectes sur la consommation.
Cet impact est à venir car les chantiers de logements neufs mettent 18 mois à être livrés, la crise actuelle se ressentira donc, de façon très brutale, sur l’année 2024.
Et pourtant, les terrains constructibles ou au potentiel de construction sont des plus en plus rares et donc de plus en plus chers. La verticalité et la densification créé des tensions entre occupants, mais aussi, souvent, dans les transports en communs devenant inadaptés, dans les écoles, les services communaux….
Une réflexion de fonds doit être menée avec les élus, avec les artisans, avec les promoteurs mais aussi avec les vendeurs et acquéreurs de logements !
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