Depuis le déclenchement du conflit entre l’Iran, Israël et les États-Unis fin février, les investisseurs immobiliers scrutent avec attention ses répercussions sur les taux, l’inflation et la confiance des marchés. Premier bilan chiffré : la France affiche un premier trimestre 2026 catastrophique, tandis que l’Allemagne et le Royaume-Uni résistent, pour l’instant, beaucoup mieux.

Une préoccupation commune, des trajectoires très différentes

L’impact potentiel d’une guerre prolongée entre l’Iran, les États-Unis et Israël est devenu la principale préoccupation des investisseurs sur les trois plus grands marchés immobiliers d’Europe : la France, l’Allemagne et le Royaume-Uni. Si le climat général s’est indéniablement dégradé, isoler précisément la part du conflit dans le ralentissement de l’activité immobilière reste un exercice délicat, tant les facteurs se cumulent.

Un tour d’horizon des chiffres du premier trimestre 2026 dans chacun de ces trois pays révèle un contraste net : la France connaît un décrochage spectaculaire de son activité d’investissement, tandis que l’Allemagne et le Royaume-Uni affichent des performances relativement solides. Un point de consensus se dégage toutefois chez les professionnels : les effets les plus marquants de la crise sur l’activité économique, et en particulier sur des marchés financiers déjà nerveux face à la volatilité des prix de l’énergie, pourraient se faire sentir plus nettement au deuxième trimestre.

France : un trimestre qualifié de « catastrophique »

En France, l’investissement en immobilier d’entreprise s’est effondré au premier trimestre 2026, ne totalisant que 1,9 milliard d’euros sur les trois premiers mois de l’année selon les données Immostat. Aucun secteur n’a été épargné : le commerce recule de 35 %, les bureaux franciliens de 47 %, et les bureaux en région chutent de 61 à 63 % selon les zones. Même l’immobilier résidentiel, habituellement plus résilient, affiche un repli de 38 % sur l’ensemble de ses segments.

« Toutes les classes d’actifs sont en repli », résume un professionnel du secteur, qui souligne que les volumes ont été divisés par deux par rapport à l’an dernier, tout comme le nombre de transactions. Le marché n’a été porté que par quelques opérations exceptionnelles : la moitié des volumes investis au premier trimestre proviennent d’opérations unitaires de plus de 200 millions d’euros, contre 15 à 20 % habituellement. Parmi les transactions marquantes, on peut citer l’acquisition du 91 Champs-Élysées pour 320 millions d’euros ou la cession du 83 Marceau, siège parisien de Goldman Sachs, pour 242,5 millions d’euros.

Un mal plus politique que géopolitique

Fait notable : plusieurs professionnels interrogés estiment que la crise iranienne n’est pas la première responsable de ce trou d’air. Un cycle de vente immobilière prenant en moyenne cinq à six mois entre le lancement d’un marketing et sa conclusion, l’attentisme observé au premier trimestre 2026 remonterait en réalité à l’automne 2025 et à la chute du gouvernement Bayrou. Le marché aurait ainsi payé, avant tout, un climat d’incertitude politique et fiscale purement française.

À cela s’ajoute une consolidation à la baisse de la pression locative, y compris dans le cœur de Paris, ce qui prive de nombreux investisseurs d’un relais de croissance qu’ils espéraient pour compenser la fin de la compression des taux d’intérêt comme moteur de création de valeur.

Un rebond attendu au deuxième trimestre

Malgré ce constat sombre, plusieurs dossiers d’envergure signés en avril laissent espérer un certain rebond au deuxième trimestre : le 29-33 Champs-Élysées pour 402 millions d’euros, la cession par Covivio d’une participation de 49 % dans un portefeuille tertiaire occupé par Thales à Vélizy (valorisé 503 millions d’euros), ou encore l’acquisition du 39 Colisée, dans le quartier central des affaires parisien, pour 137 millions d’euros.

Reste que la crise iranienne a bel et bien renchéri le coût du financement : elle a ajouté environ 50 points de base au taux swap et entre 40 et 80 points de base à l’OAT à dix ans, ce qui a mécaniquement recomprimé la prime de risque au moment même où le taux prime du bureau parisien semblait enfin se stabiliser autour de 4,15 à 4,30 %. Conséquence directe : les prévisions d’investissement en immobilier d’entreprise pour 2026, initialement attendues autour de 15,5 milliards d’euros par certains courtiers, ont été révisées nettement à la baisse, avec trois scénarios allant de -9 % à -14 % selon l’évolution des taux obligataires français, et un scénario catastrophe évoquant une baisse de 34 % pour 2027.

Allemagne : un rebond qui ralentit mais ne s’arrête pas

Outre-Rhin, la situation est sensiblement différente. Portées par un vaste plan d’investissement public lancé fin 2025, les perspectives économiques allemandes s’étaient nettement améliorées avant le déclenchement du conflit. Résultat : le volume de transactions immobilières a grimpé à près de 9 milliards d’euros au premier trimestre 2026, en hausse de 5 à 20 % selon les sources, porté aussi bien par une opération d’ampleur que par une nette augmentation du nombre global de transactions, autour de 390 sur la période.

Le déclenchement de la guerre a toutefois eu un effet immédiat sur l’inflation allemande, passée de 1,9 % à 2,7 % via la flambée des coûts de l’énergie. Le marché des taux a réagi vivement : le swap à cinq ans a bondi de 65 points de base, à près de 3 %, et les taux hypothécaires à dix ans ont progressé de 38 points de base, dépassant 4 %. Le rendement des obligations d’État allemandes à dix ans a même brièvement dépassé 3 %, son plus haut niveau depuis 2011.

Malgré ce contexte, les courtiers immobiliers allemands constatent que le marché de l’investissement n’est pas paralysé : plusieurs transactions ont continué d’être signées début mars, même si les enquêtes de sentiment auprès des professionnels traduisent un net coup de moins bien, et que les prévisions de croissance du PIB allemand pour 2026 ont été divisées par deux, à environ 0,6 %. Autre paradoxe intéressant : plusieurs investisseurs internationaux considèrent que l’instabilité mondiale renforce, plutôt qu’elle n’affaiblit, le statut de l’Allemagne comme valeur refuge en Europe.

Royaume-Uni : trop tôt pour trancher

Le marché britannique, enfin, affiche un tableau nuancé. Le volume total d’investissement en immobilier d’entreprise a atteint 10,8 milliards de livres au premier trimestre 2026, un chiffre en net repli par rapport au record de 21,6 milliards de livres du dernier trimestre 2025, mais supérieur de 16 % à celui du premier trimestre 2025 et proche de la moyenne quinquennale. À ce stade, rien ne prouve clairement que la guerre iranienne ait freiné l’activité transactionnelle sur l’ensemble du trimestre, mars ayant même été le mois le plus dynamique de la période.

Un signal mérite toutefois l’attention : l’investissement nord-américain au Royaume-Uni est tombé à son plus bas niveau depuis dix trimestres, tandis que l’investissement européen l’a dépassé pour la première fois depuis 2019. Les prix, eux, n’ont pour l’instant été que faiblement affectés par la crise, le rendement prime moyen n’augmentant que de quelques points de base.

Ce qu’il faut retenir

À ce stade du conflit, les trois grands marchés immobiliers européens ne réagissent donc pas de la même manière : la France encaisse un choc sévère, largement antérieur à la crise du Golfe mais amplifié par elle ; l’Allemagne résiste grâce à sa relance budgétaire et son statut de valeur refuge ; le Royaume-Uni, enfin, n’a pas encore montré de signe clair de ralentissement lié au conflit, mais reste sous surveillance. Le deuxième trimestre 2026 sera déterminant pour savoir si ces trajectoires divergentes se confirment, ou si la crise géopolitique finit par produire un effet uniforme sur l’ensemble des marchés immobiliers européens.

Article rédigé à partir d’une analyse comparative des marchés immobiliers français, allemand et britannique, avril 2026.