Les démarches pour vendre à un promoteur

Mise à jour de l’article le 05/11/2018

Comment vendre son terrain à un promoteur ? En passant par la vente à un promoteur, vous augmenterez le prix de vente de votre bien immobilier !

Signature d’une promesse de vente avec un promoteur immobilier.

Connaître le potentiel constructible : une info primordiale

Lorsqu’on veut vendre son terrain à un promoteur, le prix fixé de votre maison par une agence immobilière ou par vous-même ne correspond pas au prix réel de vente auprès d’un promoteur immobilier. En effet, il faut connaître le potentiel constructible de votre terrain avant de pouvoir connaître à quel prix fixé votre terrain. C’est le moment le plus important pour savoir si vous pouvez valoriser votre bien de façon bien plus conséquente qu’en le vendant en direct à un particulier.

La fixation du potentiel constructible revient à définir le prix des droits à construire. C’est le point le plus important pour un promoteur, car plus votre terrain à une surface constructible élevée, plus le promoteur sera désireux de vous acheter le terrain et plus le prix de vente sera élevé. Pour connaître ces droits à construire, il faut se renseigner sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme) en vigueur dans votre quartier. Pour cela, il vous faut contacter le service urbanisme de votre mairie.

Il est primordiale de connaître la qualité de constructibilité de votre terrain afin de négocier au mieux avec un promoteur immobilier.

Attention cependant car c’est un calcul relativement compliqué et il est primordial de se faire accompagner d’un professionnel. En effet, en dehors de la hauteur, profondeur, largeur que vous pouvez imaginer vis-à-vis de ce qui est construit autour de votre parcelle, il faut savoir que les règles d’urbanisme sont complexes et évoluent dans le temps. Un immeuble voisin construit il y a 20 ans ne signifie pas automatiquement que vous allez pouvoir en faire un à la place de votre maison. Il y a aussi des règles de prospects, de hauteur, de nombre de places de stationnement, d’un pourcentage d’espaces verts, d’espace 2 roues… mais il y a aussi les besoin et envies des municipalités par rapport à la cohérence architecturale du quartier, d’une rue, les besoins en transports en communs…

Ce point est donc très important mais aussi décisif dans la suite de votre vente car une mauvaise appréciation de la constructibilité vous pousse à afficher un prix très élevé qui ne correspond pas au marché réel.

Vendre son terrain à un promoteur immobilier

Une fois que vous connaissez la valeur du m² de votre terrain pour la vente à un promoteur, vous pouvez commencé à négocier avec eux. Si votre parcelle détient un fort potentiel de constructibilité alors vous allez sûrement réaliser une plus-value non-négligeable sur la vente de votre terrain. D’autant plus que plus votre terrain sera intéressant pour un promoteur (dans le cas où il peut construire de nombreux logements sur votre parcelle), plus il se montrera insistant pour obtenir votre accord d’une promesse de vente. Dans ce cas, le prix de vente de votre terrain sera automatiquement élevé et au-delà de ce que vous auriez pu avoir lors d’une vente dite classique auprès d’un particulier. Cependant, il reste un inconvénient de taille : l’attente.

Négocier avec un promoteur immobilier est parfois complexe, il faut être informé et vigilant.

Lorsque le promoteur immobilier vous propose un prix et que vous acceptez d’établir une promesse de vente, celle-ci peut ne pas se réaliser quand même. Effectivement, le promoteur va très certainement demander des clauses particulières et notamment des clauses suspensives notamment pour obtenir le permis de construire. Tant que celui-ci n’est pas validé, il existera toujours une incertitude sur la vente de votre terrain. La validation du permis de construire prend généralement neuf mois entre son dépôt et sa purge.

C’est pour cela qu’il faut bien connaître les qualités de son terrain et son potentiel afin d’avoir toutes les cartes en mains pour réussir sa vente. Il faut donc s’adresser à des professionnels sérieux qui connaissent le métier et savent évaluer le potentiel à construire et donc de vente de votre terrain. Peser le pour et le contre est nécessaire pour savoir si l’attente vaut le coup en fonction du prix proposé. Il faut savoir aussi que la vente de votre terrain à un promoteur n’est jamais une absolue certitude en fonction des conditions de vente qui varient avec les différents promoteurs immobiliers et en fonction du marché de la vente de logements neufs.

C’est pour ces multitudes de raisons qu’il existe aujourd’hui une indemnisation d’immobilisation à hauteur de 5 % du prix de vente pour les propriétaires-vendeurs n’ayant pas réussi à vendre à un promoteur alors qu’une promesse d’achat était établie. Malgré cela, si vous pensiez vendre votre maison ou terrain deux fois plus cher qu’à un particulier, les 5% ne seront qu’une maigre compensation après l’attente que vous aurez enduré et toute une démarche qu’il faudra reprendre à zéro. L’analyse de départ reste donc primordiale avant de se lancer pour vendre son terrain à un promoteur.

Même s’il existe des codes de la construction pour équilibrer les relations entre vendeurs de terrain et promoteur immobilier, cela reste une vente longue et technique. Il est, du coup, préférable d’avoir des notions solides lors de la réalisation d’une telle négociation. Dans le cas contraire, faire appel à un professionnel peut être une solution pertinente pour vendre sa maison à un promoteur plus sereinement.

Vous possédez un terrain à vendre ? Vous souhaitez obtenir une estimation gratuite de votre terrain par des promoteurs ?

Il y a un an et demie de cela, lorsque j’ai rédigé cet article, je vous faisais découvrir un site internet permettant d’obtenir des estimations gratuites de son terrain auprès de promoteurs dans la région toulousaine.  Aujourd’hui, le site s’est développé à l’échelle nationale et on peut demander une estimation peu importe où l’on se trouve en France. Bien entendu, tous les terrains n’intéresse pas forcément les promoteurs mais cela ne coûte rien de se renseigner en remplissant une demande de devis.

De plus en plus de propriétaires cherchent un intermédiaire qualifié afin d’avoir l’assurance de réussir sa vente au meilleur prix. C’est pour cela que le service d’accompagnement est de plus en plus recherché par les propriétaires. D’autres ne savent pas qu’un tel service existe et se lance tout seul dans la vente à un promoteur sans savoir qu’ils peuvent bénéficier d’une aide gratuite.