Depuis le début de l’année 2018 et jusqu’au 31 décembre 2020 il est possible de réaliser une opération financière très avantageuse grâce à la vente de son terrain auprès de promoteurs. En effet, un abattement fiscal sur la plus-value immobilière a été mis en place.
L’abattement fiscal peut s’élever jusqu’à 85 % !
Un dispositif d’abattement fiscal pour libérer du foncier
Fin 2017, j’avais écrit un article au sujet de l’entrée en vigueur de cet abattement fiscal qui doit permettre de répondre à la demande de logement grandissante, surtout dans les zones tendues. Au moment où je l’avais rédigé, le dispositif n’était pas encore en place et le taux d’abattement fiscal n’était pas encore officiellement défini.
Cette mesure a vu le jour dans un contexte immobilier où les promoteurs éprouvent de grandes difficultés à trouver des terrains libres dans les zones tendues. Le fait que les promoteurs aient du mal à construire suffisamment créé des tensions sur le marché immobilier, en effet l’offre de logement reste insuffisante pour répondre à la demande. Afin de résoudre ce problème, le gouvernement a donc décidé d’inciter les propriétaires de terrain à vendre à un promoteur en créant un avantage fiscal sur la plus-value immobilière réalisée.
Seulement, ce dispositif reste très méconnu, près de 10 mois après son éligibilité. Le marché immobilier n’a pas encore été impacté par ce dispositif dont la communication autour reste très discrète. Frédéric Labour, notaire en Île-de-France, confirme ce constat :
« La plupart du temps, c’est le notaire qui apprend au client qu’il va bénéficier de cet abattement exceptionnel. »
Comment fonctionne l’abattement fiscal ?
L’abattement fiscal, en vigueur depuis le 1er janvier 2018, n’est applicable que pour les zones dites tendues, soit la zone A et la zone Abis. (Vous pouvez regarder sur le site du ministère de la cohésion des territoires pour connaître le zonage de votre ville). Cela comprend surtout Paris et son agglomération ainsi que la Côte d’Azur et quelques communes en France.
Les prix de vente d’un terrain sont de plus en élevés, c’est pourquoi si un propriétaire décide de vendre son terrain, il devra ensuite payer beaucoup d’impôts sur sa plus-value immobilière. Ce contexte freine la libération de foncier et donc, la construction.
C’est ainsi que l’abattement fiscal sur la plus-value immobilière a vu le jour. Il peut aller de 70% à 85% :
- si un propriétaire vend son terrain à un promoteur qui va construire des logements collectifs, il pourra alors bénéficier d’un abattement de 70% de l’impôt sur la plus-value.
- si le promoteur immobilier décide d’inclure des logements intermédiaires ou sociaux à hauteur de minimum 50% dans le programme, alors l’abattement va s’élever à 85%.
La dernière condition est que le promoteur s’engage à construire des logements collectifs dans les quatre ans qui suivent l’acte de vente final. L’abattement fiscal n’est pas éligible si c’est pour la construction d’une maison individuelle.
Exemple d’abattement fiscal sur la plus-value immobilière :
Pour notre exemple, nous allons prendre en compte qu’un propriétaire réalise une plus-value de 250 000 € et qu’il possède ce terrain depuis 12 ans maintenant. (Il faut rappeler qu’il existe des règles qui rendent l’impôt dégressif après un certain temps de détention. Seulement, pour obtenir une exonération totale, il faut attendre 30 années).
Sans prendre en compte l’abattement fiscal, le propriétaire va devoir payer une taxe globale de 65 583 € sur la plus-value de son terrain. Mais ce chiffre va significativement diminuer suite à l’application de l’avantage fiscal :
- avec un abattement de 70 % : La taxation globale ne revient plus qu’à 19 675 € soit une économie réalisée de 45 908 €.
- avec un abattement de 85 % : La taxation n’est plus que de 9 838 € pour une économie qui s’élève donc à 55 745 €.
L’abattement fiscal sur la plus-value immobilière peut être conséquent et apporter un avantage financier non-négligeable pour les propriétaires. De plus, il existe des professionnels pour vous aider à vendre votre terrain à un promoteur en Île-de-France. Ils pourront vous accompagner dans toutes vos démarches et vous permettre d’obtenir des estimations gratuites de votre terrain.
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