Cela fait plus de 20 ans que j’habite à Toulouse et une bonne quinzaine d’années que je m’intéresse de près à l’immobilier, notamment à l’immobilier neuf, aux nouveaux programmes, à la transformation de certains quartiers, certaines rues…
L’agglomération toulousaine connaît un développement urbain de grande taille !
Les facteurs du développement urbain de Toulouse
J’ai vu des périodes plus ou moins fleurissantes, avant la crise de 2008, après 2009 avec le dispositif fiscal Scellier notamment… Désormais, depuis l’arrivée de la loi Pinel et encore plus depuis les dernières élections de 2017, le développement s’est fortement accéléré.
Je pense que cela est due à différents facteurs : les incitations fiscales et l’attirance forte et continue des français pour la pierre. Les investissements favorisent donc la construction. Les taux bancaires extrêmement bas permettent une bonne rentabilité et provoquent un attrait encore plus grand. L’arrivée massive de population permet des mises en location très rapide avec une demande très forte. Un nouveau gouvernement qui insiste sur la nécessité d’avoir une certaine stabilité et veut favoriser la construction.
Finalement tous les voyants et toutes les communications sont au vert et créent un climat de confiance pour les acquéreurs qu’ils soient investisseurs dans le neuf, primo accédant mais aussi acquéreurs dans l’ancien car 2017 a été une année record. (Attention tout de même à l’année 2017 sur laquelle il y avait eu un « rapport » de ventes de 2016 en début d’année, j’avais écrit un article sur ce sujet : cliquez-ici pour le consulter)
Il est rare de voir une année d’élection, souvent vécue comme une année incertaine, être une année de record dans l’immobilier.
Les conséquences de ce développement
La conséquence principale de tout ceci est le changement visuel des villes de l’agglomération et des rues de Toulouse. En effet, je n’avais jamais vu autant de permis de construire, autant de grues, autant de camions….
Même dans les vieux quartiers comme Saint Cyprien, on aperçoit sur des petites maisons anciennes des panneaux pour construire des immeubles. Les promoteurs qui privilégiaient auparavant des terrains de taille conséquente, achètent désormais de quoi faire 15, 20 ou 30 logements car il y a tellement de demande qu’ils démarchent tout azimut.
Certains propriétaires qui ne souhaitent pas vendre sont presque harcelés, contactés toutes les semaines pour leur demander si enfin, ils ne veulent pas déménager pour vendre leur terrain.
D’autres ne savent pas comment s’y prendre devant une telle demande où chaque promoteur peut sembler plus sérieux que l’autre, avec des propositions d’achat de plus en plus importantes mais comment s’y retrouver.
Illustration des immeubles typiques toulousains menacé par le développement urbain.
Comment faire pour vendre son terrain ?
Un site internet propose de les accompagner et de démarcher les promoteurs à leur place afin de leur éviter les difficultés importantes que rencontre un novice dans une telle démarche : https://vendreaunpromoteur.com/
Effectivement, une telle vente n’arrive souvent qu’une seule fois dans une vie et il ne faut pas faire d’erreur. Surtout, c’est une vente longue dans laquelle il faut être à la fois patient mais aussi et surtout raisonnable pour permettre d’aller jusqu’au bout de la démarche. C’est souvent le défaut d’un vendeur qui est fortement sollicité et fait « monter les enchères ».
Parfois il est bloqué sur un prix élevé mais après avoir valider une promesse d’achat, la dure réalité lui saute aux yeux quand la mairie s’oppose à une trop grosse densification, a une esthétique d’un projet mal adaptée au quartier ou à l’environnement direct, quand les riverains s’opposent au projet car il y aura trop de bruit par le nombre de nouveaux habitants dans une grosse résidence, plus de voitures dans la rue déjà saturée…
Un promoteur valorise un terrain sur le nombre de m² qu’il va pouvoir construire et donc vendre. Il est donc plus rentable de faire 50 logements sur un terrain plutôt que 25. Idem dans l’esthétique et les finitions, plus elles sont élevées, plus il y a des façades travaillées, de grandes terrasses, peu de vis-à-vis, plus le programme coûte cher à construire, autant d’éléments qu’il faut regarder soigneusement avant de rêver à une somme qui s’avèrera totalement inatteignable.
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