L’actu immo

Je reviens sur la loi Duflot / ALUR, et plus particulièrement sur l’impact sur la gestion locative.
Lorsque vous mettez un logement en location aujourd’hui vous avez deux possibilités : Soit ne pas vous en occuper et confier cette étape à un professionnel, soit le faire vous-même. Aucune obligation de passer par un professionnel pour mettre en location un logement, vous passez une annonce, vous faite l’état des lieux, vous faites signer le bail….il faut tout de même respecter la loi sur chacun de ces points mais vous pouvez le faire même si vous êtes novice.
De ce fait et avec le développement constant d’internet, et notamment d’un site comme leboncoin que tout le monde connait désormais, vous pouvez passer une annonce gratuitement, vous allez avoir des réponses très rapides si votre loyer est adapté et vous allez louer sans grande difficulté votre logement (le plus souvent). C’est même parfois plus vrai qu’une agence car la différence très importante, c’est que vous n’allez pas prendre de frais d’agence ! Aujourd’hui, tous les futurs locataires cherchent à ne pas payer des frais qui correspondent le plus souvent à 1 mois de loyer soit entre 400 et parfois 800€ en moyenne uniquement pour trouver un logement.

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Madame Duflot vient de quitter le gouvernement. En dehors de ses penchants politiques dont on entend parler tous les jours, elle a été « accessoirement » ministre du logement pendant presque 2 ans. En effet, je me permets de dire accessoirement car Cécile Duflot précise dans son discours de départ : « je me sens enfin libre ». Comment avoir été aussi impliqué notamment pour soumettre une loi Duflot, enfin loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), très importante et très impactant dans notre métier en ayant ce discours tout juste 8 jours plus tard ? Pourquoi ne pas avoir attendu quelques jours pour que sa remplaçante puisse prendre ses responsabilités et les suivre dans le temps…. ??? Je ne juge pas sur le positionnement politique mais me prononce sur le fait que le ministère du logement est très très important pour l’économie française et touche notamment tous les métiers du bâtiment. C’est sur des années voir dizaines d’années qu’un changement ou un suivi profond peut être fait.
Je pose ces questions car je sors tout juste d’une AG (Assemblée Générale) de copropriété et voici ce que la loi Dulfot nommée loi ALUR change :

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Les taux bancaires ont encore baissé !
En moyenne je constate : 3,3% fixe sur 25 ans, 2,85% sur 20 ans et on constate du 2,9% sur 25 ans en taux variable capé 1 et 2,45% sur 20 ans. En taux variable capé 1 on peut voir des taux comme 2,05% sur 15 ans !!!!Si vous recherchez à acheter votre résidence principale, plus votre taux est bas, plus vous pouvez emprunter sans augmenter votre taux d’endettement que regarde la banque.

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L’annonce vient d’être faite par Manuel VALLS, Sylvia PINEL est le nouveau ministre du logement. Née le 28 septembre 1977, fille d’éleveurs Bovins dans le Tarn et Garonne, Sylvia PINEL est membre du Parti radical de gauche et députée du Tarn et Garonne (2e circ.) de 2007 à 2012. En mai 2012 elle accepte le poste de ministre délégué puis ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme sous le gouvernement AYRAULT.
Sylvia PINEL est originaire de « chez nous » car elle est née à L’union, puis à fait toutes ses études à l’université Toulouse 1 Capitole. Une très rapide ascension au côté du président du conseil général de Tarn et Garonne : Jean-Michel BAYLET patron de « La Dépêche du Midi ».

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Avec le remaniement ministériel en cours, le départ de Cécile DUFLOT est presque une certitude après les annonces d’hier soir.
Madame DUFLOT ne sera finalement même pas restée 2 ans au poste de ministre du logement. Malgré cela elle a fait voter et valider la loi ALUR et les nombreux décrets qui l’accompagne. C’est une modification de grande ampleur à venir que ce soit pour la gestion locative, la mise en location, les changements de loyers, les plafonds de ressources des locataires, les plafonds de loyer par zone, le syndic de copropriété…..sans compter la fameuse loi Duflot sur l’investissement immobilier neuf locatif.

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Je rencontre des personnes qui souhaitent revendre un bien qu’ils avaient acheté il y a des années voir des dizaines d’années et ils ne savent même plus quel était l’avantage fiscal dont ils avaient bénéficié.
Il faut dire qu’il y a eu pas moins de 10 avantages fiscaux différents depuis 30 ans. Même les meilleurs techniciens ne savent plus comment calculer l’avantage fiscal d’il y a 3 an, 2 an, ou cette année. Effectivement, sur ces 4 dernières années il y a eu 4 changements successifs : Loi Scellier à 25%, puis loi Scellier BBC à 22%, puis loi Scellier BBC à 13%, enfin loi Duflot à 18%…..

Les plafonds de loyers, les plafonds de ressources des futurs locataires changent tout le temps, une limitation du prix au m2 apparait puis disparait, un nouveau calcul du plafond des loyers suivant la surface habitable avec un coefficient pondérateur pour limiter les petites surfaces, une année on peut louer à un ascendant ou descendant, l’autre pas….. Vous vous y retrouvez-vous ? Moi pas toujours…

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Le premier dispositif fiscal pour favoriser la construction de nouveaux logements en France a été créé en 1984. Cela fait déjà 30 ans.
Ce tout premier dispositif fiscal était la loi Mehaignerie, elle permettait pour un investissement dans un logement neuf, de bénéficier de 5% de réduction d’impôt du montant investi, puis en 1986, la loi Quiles/Mehaignerie a doublé cet avantage en passant à 10% du montant investi pour un plafond maximum d’investissement en franc proche de 90 000€. Ce dispositif fiscal était le premier et équivalent suivant les foyers fiscaux, il a fallu ensuite attendre la loi Scellier en 2009 et la loi Duflot pour revenir sur un dispositif « équitable » pour tous.
Le dispositif fiscal Périssol en 1996 puis Besson en 1999, suivi de la loi De Robien en 2003, modifiée en De Robien recentré/Borloo en 2008 puis l’arrivée de la loi Scellier en 2009 et enfin aujourd’hui la loi Duflot.
Le but premier, de ces dispositifs qui se sont succédés, a toujours la même origine : favoriser la construction de nouveaux logements et dynamiser l’économie du bâtiment en faisant participer les contribuables français en leur octroyant un avantage fiscal en contrepartie.

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Les derniers chiffres des notaires toulousains sont formels, le marché de l’ancien a accusé une légère baisse en 2013 : -1,4% mais un dynamisme sur le début 2014 a déjà « gommé » cette baisse.
Les chiffres de l’immobilier à Toulouse comme dans presque toutes les communes de France sont toujours difficiles à interpréter. Même si deux à trois fois par an des journaux ou magazines donnent des prix au m2 par ville, on constate sur le terrain qu’une maison identique n’a pas la même valeur, d’une rue à l’autre. Suivant le vis-à-vis, le voisinage, la proximité des transports…

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Peut-on parler d’un micro-marché lorsqu’un investisseur souhaite investir sur la loi Duflot et plus particulièrement sur la loi Duflot à Toulouse ? Ma réponse est : OUI ! La loi Duflot comme toutes les lois précédentes : Scellier, De Robien, Périssol…..sont des dispositifs pour favoriser la construction de nouveaux logements en France. En contrepartie, l’acquéreur peut choisir de mettre en location son logement neuf ou en état futur d’achèvement, dans les limites imposées par la loi Duflot et bénéficier ainsi d’un avantage fiscal. Précédemment à la loi Duflot, les investisseurs se souciaient relativement peut du logement en lui-même. On a longtemps entendu parler notamment d’investissement sous le dispositif De Robien, où des investisseurs n’ont même jamais vu le logement qu’ils ont acheté : grave erreur je pense.

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Vous avez pris le périphérique Toulousain entre 8h et 9h ou entre 17h et 18h30, voir plus tôt, plus tard ou parfois toute la journée ? C’est bientôt insupportable !

Les dernières études annonces que nous sommes la 5e ville la plus bouchonnée de France et parfois, à des heures précises, la plus bouchonnée et une des pires d’Europe.
Il faut se rendre notamment compte qu’à Toulouse l’aéroport de Blagnac est “dans la Ville”, ce qui signifie que lorsque vous devez prendre l’avion, que vous devez arriver en avance à l’enregistrement, au parking et emprunter le périf, vous ne savez même plus à quelle heure partir si votre avion est à 9h le matin…. Vous évitez de prendre des rendez-vous entre 8h et 10h si ce n’est pas proche de chez vous ou le soir entre 17 et 18h….

Ces bouchons sont aussi le résultat du paysage immobilier Toulousain. En effet, tout le monde rêve d’une vue « dégagée » et d’immeuble de tout au plus 2 ou 3 étages. Ce fonctionnement a obligé un développement horizontal de la ville qui est très étendue. Les déplacements pour aller et venir de son lieu de travail sont donc fréquents et longs. Les transports en commun ont du mal à suivre le développement de la ville.
Certains vont sourire, mais même si vous êtes patient, que vous partez du principe que vous avez 1 heure de route, lorsque vous arrivez sur le périf, qu’on vous colle, qu’on vous double par la droite, qu’on vous pousse presque parfois, vous ne pouvez pas arriver Zen au travail….

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