La construction c’est avant tout la possibilité de créer de nouveaux logements pour permettre aux gens de se loger : problème sou jacent en France que personne n’arrive à régler depuis des décennies.
La construction, c’est aussi la création et la pérennisation de milliers d’emplois, directs et indirects, la création de valeur, de charges, de TVA….
Mais la construction aujourd’hui, c’est aussi le respect de très nombreuses exigences et notamment : respect de l’environnement, minéraliser le moins possible les sols, construire la ville sur la ville, réaliser des logements passifs en énergie, d’une taille minimale, avec des doubles orientations…de permettre la recharge de futurs véhicules hybrides, électriques….
La construction c’est l’opposition, parfois des élus, souvent des voisins…
Prenons un exemple : Programme Avenue de Saint Exupéry à Toulouse.
Très bel emplacement, mixte, majoritairement pavillonnaire.
Petit projet de seulement 32 logements en 2 bâtiments : R+3 sur rue et R+2 à l’arrière.
Respect des exigences d’environnement et de minéralisation = OUI.
Résultat :
- Technique : obligation de réaliser 2 bâtiments avec un tout petit espace vert central = cout de construction et obligations techniques beaucoup plus importantes, difficultés d’accès et de réalisation du chantier, conservation de la façade classée de la maison présente sur le foncier…
- Juridique : 7 ans de procédure avant de pouvoir lancer le projet, 7 ans d’attente, de crainte, de CA prévisionnel non engagé pour le promoteur
- Commercialisation : des prix élevés jusqu’à plus de 6000€/m2 à cause principalement du cout du foncier vs seulement 32 logements réalisables, le respect des normes, les orientations, les accès…
- Sécurité et faisabilité : difficulté majeure d’accès pour les camions, sur un petit terrain, un parking public mitoyen non utilisable pour respecter les utilisateurs, un nettoyage permanent de la voirie, une attention très importante avec une école à quelques mètres
- Obligations : de protéger tous les arbres, même ceux extérieurs au foncier du projet, de sécuriser très précisément le parc pour chien, les mitoyennetés, de limiter les accès pour les artisans…
- Acceptation : une opposition maladroite dans le quartier….contact avec la presse…
La construction va mal en France, mais tout cela s’explique, autant de difficulté, pour seulement 32 logements, autant de procédure, de temps et d’énergie sans même savoir si le résultat final sera rentable car le risque est permanent : COVID, Guerre, inflation, cout et indisponibilité des matériaux…
A Toulouse particulièrement mais partout ailleurs j’en suis sûr, les résidents préfèrent vivre dans un programme de 32 logements, plutôt que dans une « tour » de 100 ou 150 appartements.
Et pourtant, toutes ces difficultés vont très certainement imposées, petit à petit, des constructions de plus de 100 logements et la disparition progressive des petits projets de moins de 35 logements, projets les plus plébiscités par les acquéreurs et les occupants…
Pourquoi ne pas penser positif et limiter les contraintes pour construire plus et de façon cohérente ?
Imposer des produits qui ne sont pas en adéquation avec la demande : aspect extérieur, coursives, cout de construction, prix de vente, normes….c’est provoquer une crise fatale au secteur !
Il est temps de réagir, de légiférer et de permettre au marché de proposer sereinement des produits en adéquation avec ce que les gens recherchent.
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