L’impact du confinement sur les autorisations d’urbanisme

Depuis que le confinement strict a débuté, le 17 mars 2020, la France toute entière avance au ralenti. Cela vaut également pour les services administratifs, ce qui signifie que de nombreuses demandes d’urbanisme ne peuvent être traitées dans les temps, voire même traitées tout court. Diverses adaptations ont été envisagées par le gouvernement et au final, une ordonnance a été publiée une semaine après le début du confinement pour parer à toutes les éventualités dans la mesure du possible. Les professionnels de l’immobilier sont pour certains réticents face à certaines mesures qui ont été prises, et ce pour diverses raisons sur lesquelles nous reviendrons par la suite.

Il faut savoir que le confinement ne va pas avoir un effet négatif que sur les seules attributions d’autorisations d’urbanisme. De manière générale, c’est l’économie française qui est impactée, et donc tout le secteur immobilier. Le début de l’année 2020 s’annonçait pourtant prometteur à tous niveaux, les ventes étaient en hausse, le nombre de chantiers en cours était élevé, mais tout cela a été stoppé net par le début de la crise sanitaire et le confinement. À plus ou moins long terme, ce sont des milliers d’emplois qui sont menacés mais aussi des millions d’euros de pertes à prévoir, notamment si les chantiers restent à l’arrêt durant de trop longues semaines. Dans l’attente de directives au sujet des normes sanitaires qu’il convient de respecter pour les ouvriers par exemple, afin de limiter la propagation du virus, il est impossible pour certaines entreprises du bâtiment de travailler correctement.

Si le gouvernement ne prend pas des dispositions rapidement, il y a fort à parier qu’une crise immobilière devra être affrontée dans les mois à venir. Malheureusement, des ordonnances et réglementations ne permettront pas de faire face à la chute des ventes de logements par exemple, mais le fait est qu’il est indispensable de faire en sorte que des chantiers puissent continuer pour assurer la pérennité du secteur immobilier. De nombreux emplois dépendent indirectement de la bonne tenue des chantiers, car de nombreux acteurs interviennent au cours des négociations, de la vente d’un bien immobilier, et ne sont payés qu’une fois le bien livré.

Ce qui inquiète également les professionnels de l’immobilier, c’est le fait que la plupart des autorisations d’urbanisme ne soient plus accordées à l’heure actuelle en raison de la crise sanitaire. Les prévisions annoncent que les permis de construire pourraient n’être de nouveau accordé qu’à la fin du mois de juin, ce qui représente un véritable tremblement de terre dans le secteur immobilier. Les particuliers peinent déjà à faire des projets en raison de la crise financière qui se profile à l’horizon, il y a fort à parier qu’ils seront encore plus réticents s’ils savent que leur autorisation ne sera pas officielle et pourra leur être retirée dès la fin du confinement.

Les promoteurs sont également en danger, les autorisations d’urbanisme sont indispensables au bon fonctionnement de leurs projets en tous genres et le fait qu’elles ne soient plus délivrées va entraîner de lourdes pertes.

Les différentes procédures concernées

Dans le secteur immobilier, les aménagements urbains sont soumis à différentes autorisations d’urbanisme. En effet, pour faire construire une maison par exemple, il vous faudra obtenir un permis de construire, qui pourra par la suite faire l’objet d’un recours de la part des tiers. En temps normal, chaque procédure doit être examinée par la mairie, qui doit rendre une décision en un temps donné. De même, les recours doivent être déposés dans les deux à trois mois suivant l’affichage du permis de construire (en fonction de qui dépose le recours, à savoir un tiers, le maire ou le préfet). En raison de la crise sanitaire qui touche actuellement le pays, les délais sont pour certains indéfinis, ce qui entraîne de lourds retard au sein de l’administration et pénalise à la fois les propriétaires, les promoteurs et de manière générale, tous les professionnels du secteur immobilier.

La demande de permis de construire

En France, pour faire construire un bâtiment, il est nécessaire de réaliser une demande de permis de construire. Pour cela, il est indispensable de consulter les différents documents d’urbanisme comme le Plan Local d’Urbanisme, le Règlement National d’Urbanisme, le cadastre ou encore la carte communale. Il vous faudra faire intervenir différents professionnels afin qu’ils réalisent des études du terrain mais aussi qu’ils dessinent les plans du futur projet par exemple. En clair, différentes rencontres sont à prévoir pour réaliser une demande de permis de construire.

Toutefois, en temps de crise sanitaire, les rencontres sont interdites, sauf dans quelques rares exceptions. Néanmoins, nombreux sont les professionnels qui ne peuvent en ce moment travailler dans des conditions optimales, puisque par exemple, ils auront du mal à accéder aux documents d’urbanisme conservés en mairie. De la même façon, obtenir un rendez-vous avez le maire ou toute autre personne qualifiée va s’avérer être complexe puisque la plupart des services fonctionnent avec des effectifs réduits.

Les conséquences des différentes ordonnances du mois de mars sont nombreuses, ainsi, si on en croit les restrictions opérées, il ne sera pas possible de déposer une demande de permis de construire en mairie avant la fin du mois de juin. En effet, les délais d’instruction sont suspendus pour toute la durée de l’état d’urgence sanitaire. Les professionnels sont nombreux à s’inquiéter de cette situation qui est pour le moins unique et totalement imprévue.

Les délais liés à la purgation du permis de construire

Il faut savoir que lorsqu’un permis de construire est attribué, il ne va être définitivement valable qu’une fois qu’il aura été purgé, c’est à dire deux à trois mois après qu’il ait été affiché de manière claire et distincte sur le terrain concerné. Pendant ces quelques mois, les tiers, le maire et le préfet sont en mesure de déposer un recours, en mettant en cause la validité du permis, qui ne respecterait pas les documents d’urbanisme ou encore parce que le projet serait source de nuisances pour les voisins.

L’ordonnance du mois de mars prévoit la suspension du délai dont disposent les tiers pour déposer un recours, et ce même si le permis de construire a été attribué avant le début du confinement et de la crise sanitaire. Ainsi, lorsque cette dernière sera terminée, les délais reprendront normalement mais des permis qui auraient pu être purgés en deux mois le seront en 4 voire 6 mois au final, en fonction de la date à laquelle l’état d’urgence sanitaire sera levé.

Cette mesure est à double tranchant : en un sens, cela permet aux tiers souhaitant déposer un recours de disposer de plus de temps pour consulter les documents d’urbanisme sur Internet sur lesquels ils sont en droit de s’appuyer. Toutefois, on peut aussi voir dans cette suspension du délai de recours un handicap pour les propriétaires, qui devront patienter beaucoup plus longtemps que prévu pour lancer le chantier sur le terrain dont ils disposent en tout sécurité. En effet, certains chantiers devraient pouvoir reprendre même durant le confinement, à condition que les professionnels respectent des normes de sécurité.

Les délais permettant à l’administration de demander des pièces complémentaires

Lorsqu’une demande d’urbanisme est déposée auprès de l’administration compétente, il se peut que cette dernière demande des pièces complémentaires afin de vérifier que tout est en ordre. Pour demander ces documents, elle dispose d’un délai précis, autrement, elle sera dans l’obligation de traiter le dossier tel quel.

En ce moment, les délais dont dispose l’administration pour demander des pièces justificatives sont suspendus. Ils reprendront une fois que l’état d’urgence sanitaire sera levé, ce qui signifie qu’un retard important va être accumulé par l’administration dans le traitement des dossiers.

Dans les faits, il semble important de suspendre toutes les démarches liées à l’urbanisme en même temps et de ne pas faire de cas par cas, cela évite le sentiment d’inégalité mais en plus, cela permet aux différentes administrations de prendre un retard équivalent sur toutes les demandes, sans avoir à en traiter de nouvelles qui auraient été déposées durant le confinement.

Des autorisations qui pourraient être délivrées de manière tacite ?

Le risque, durant la période de confinement et surtout d’état d’urgence sanitaire, c’est que certaines mairies délivrent des permis de construire de façon tacite. En effet, lorsque les collectivités ne sont pas en mesure d’accomplir leur tâche et de répondre aux diverses demandes, elles peuvent accorder tacitement une autorisation d’urbanisme. Cela comporte toutefois des risques, puisque des décisions prises durant cette période pourraient bien être à l’origine de nouvelles règles de droit.

Il existe différentes raisons pour lesquelles un permis de construire ou, de façon générale, une autorisation d’urbanisme peut être retirée. Ainsi, si une fois le permis de construire accordé tacitement, il s’avère qu’il est illégal et ne répond pas aux règles d’urbanisation par exemple, la collectivité et l’administration disposeront de trois mois pour faire valoir le retrait de ce permis. Une fois que ce délai sera dépassé, il ne sera plus possible de revenir sur la décision.

Des procédures de concertation qui sont adaptées à la situation actuelle

Dans certains cas bien précis, les décisions liées à l’urbanisation du territoire vont être soumise à l’expertise du public et donc des personnes directement concernées et impactées par les changements à prévoir.

Qu’est ce qu’une procédure de concertation ?

Lorsqu’un projet d’urbanisation du territoire va avoir un impact majeur sur l’environnement, une concertation du public est organisée. Pour cela, tous les documents relatifs au projet sont laissés en accès libre afin que chacun puisse étudier la situation de façon concrète. Durant tout le processus, la population va avoir la possibilité d’émettre des objections, de poser des questions et même de faire des propositions. Des réunions physiques sont organisées pour que les débats soient ouverts, mais en l’occurrence, en temps de crise sanitaire et de confinement strict, il n’est pas possible de maintenir ces rassemblements.

Quelle solution est envisagée ?

Puisque la concertation publique est indispensable à la bonne tenue d’un projet d’aménagement du territoire, il convient de trouver une solution pour que la population puisse prendre connaissance du projet dans sa totalité et émettre ensuite des objections à ce sujet. Durant la période de confinement, des plateformes sont mises en place afin que les documents soient en accès libre et que chacun ait la possibilité de faire des commentaires et de poser des questions.

Ce système présente toutefois ses limites, il convient de noter le fait que tout le monde ne dispose pas d’un accès à Internet ou des capacités nécessaires pour comprendre les documents d’urbanisation sans une vulgarisation de certaines données à l’oral. Par conséquent, il convient de retenir que toute décision prise durant le confinement se fera sans un avis objectif de la part de la population. Toutefois, le fait que la plupart des procédures soient stoppées pour le moment est une nouvelle intéressante, puisque cela signifie que les concertations pourront éventuellement être reportées.

Des chantiers à l’arrêt pendant une longue durée

Si les autorisations d’urbanisme ne sont plus attribuées, cela signifie que de nombreuses entreprises évoluant dans le milieu du bâtiment ne vont plus pouvoir travailler. Un autre soucis concerne le fait que les permis de construire ne sont pas purgés en période de confinement et d’urgence sanitaire. Nombreux sont ceux qui attendent que le permis ne soit plus attaquable en justice pour lancer un chantier, cela signifie que des entreprises qui devaient commencer un chantier entre mars et juin vont se retrouver dans l’impossibilité de travailler, parfois même jusqu’à septembre, octobre ou novembre dans certains cas.

De plus, les chantiers en cours ne peuvent être poursuivis tant que les règles sanitaires n’ont pas été établies.

En clair, le fait que les autorisations d’urbanisme ne soient plus attribuées pour le moment est un réel problème qui met en danger l’existence même de nombreuses entreprises.

Enfin, les élections municipales sont toujours une étape importante pour débloquer des instructions de permis, le maire potentiellement « sortant » ne souhaite pas valider des permis au risque d’être critiqué. Les élections n’ayant pas eu lieux, toutes les demandes sont stoppées. On parle d’élections pour fin juin ou plus probablement en octobre ce qui signifie que presque aucun permis ne sera délivré/purgé en 2020, une crise probablement sans précédent dans la profession avec des conséquences très lourdes sur l’économie française : emplois, TVA….

Les procédures d’Urbanisme étaient déjà compliquée et la visibilité, pour un vendeur à un promoteur, n’était pas toujours claire, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels spécialisés dans l’accompagnement de vendeurs de terrain auprès des promoteurs tels que www.vendreaunpromoteur.com