La loi ALUR plombe le marche immobilier

Les principales dispositions de la loi ALUR, traitent sur l’encadrement des loyers dans les locations nues ou meublées à usage d’habitation principale (ou à usage mixte professionnel et résidentiel), cet encadrement concernera uniquement les « zones tendues », définies comme agglomérations de plus de 50 000 habitants comportant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

La liste de ces zones sera fixée par un décret, dont la date n’est pas encore fixée même si les professionnels parlent de l’automne 2014. Dans ces zones dites tendues, le préfet du département devra déterminer chaque année, par arrêté, un « loyer de référence » dont les nouveaux contrats de location devraient tenir compte.

En théorie, cette décision préfectorale est censée s’appuyer sur les données d’institutions publiques comme l’OLAP (Observatoire des loyers en agglomération parisienne), qui se limitent pour l’instant qu’à produire des statistiques.

Conséquence de la loi Duflot

Les conséquences de cette disposition pourront résulter en deux cas possibles :

• Si la décision préfectorale propose un prix égal ou supérieur à celui auquel le bailleur et le locataire auraient consenti de toute manière, la loi Duflot n’aura aucune incidence sur le prix.
• Ou bien, si la décision préfectorale fixe un prix inférieur au prix qui aurait pu être établi sur le marché, la gravité des conséquences de cette décision sera proportionnel au décalage entre le prix fixé arbitrairement et celui du marché.

L’obligation de louer à un prix plus faible que celui souhaité dissuadera davantage les propriétaires de mettre leurs biens en location. En diminuant l’intérêt de mettre un bien immobilier en location, la loi Duflot encourage les propriétaires à trouver des alternatives plus rentables :

• vendre leur bien, ce qui pourrait diminuer les prix de vente
• louer leurs biens illégalement, sans contrat et à des prix plus élevés
• ou bien, les garder vides pour des imprévus et en attendant des temps meilleurs

L’offre se trouvera ainsi raréfiée, ce qui déséquilibrera donc davantage le rapport entre les biens disponibles et les demandes de location. En conséquence, la diminution des prix dans une « zone tendue » ne fera qu’augmenter les tensions dans la zone respective. Non seulement la loi Duflot n’a pas vocation à régler le problème de l’accès au logement, mais elle l’aggravera probablement.

Le marché immobilier en danger

La plupart des biens immobiliers sont incomparables, même lorsqu’ils sont situés dans la même rue ou dans le même immeuble. Il aurait suffi d’un seul détail (une petite fenêtre de salle de bains offrant une vue sur un monument par exemple) pour contourner la loi.

A la différence d’autres pays européens les prix de l’immobilier en France n’ont pas baissé depuis la crise des subprimes. Pour faire baisser ces prix, Cécile Duflot a préféré revaloriser la situation du locataire par rapport au propriétaire. La loi pénalise les locataires qu’elle était censée défendre en créant une pénurie de logements disponibles à la location et pousser les loyers à la hausse plutôt qu’à la baisse.

Par ailleurs, cette loi qui était censée protéger les acquéreurs vouloir obtenir un bien en copropriété retarde au contraire les transactions. Ces nouvelles exigences ralentissent et alourdissent le processus des ventes immobilières. La loi prévoit que soient annexés à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente le règlement de la copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, et l’état descriptif de division. Soit une liste considérable de documents qu’il faudra fournir dès la promesse de vente.

Il faut du temps pour réunir les documents demandés: entre trois semaines et un mois. Ces pièces juridiques et financières doivent être fournies lors de la signature de la promesse de vente. Tant que le dossier n’est pas complet, l’acquéreur garde d’ailleurs le droit de se rétracter. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, les signatures de promesses de vente ont été presque arrêtées net en France. La loi Alur censée dynamiser le marché et protéger les futurs acquéreurs de biens en copropriété, freine au contraire le marché immobilier.