Etape 8 : la mise en location

Nous arrivons à l’avant dernière étape lors de l’achat d’un logement neuf : la mise en location. Suivant l’emplacement géographique sur lequel vous avez investi, il convient de plus ou moins anticiper la mise en location. Encore plus la première mise en location car plusieurs logements, souvent identiques au votre, vont être en location en même temps, au même endroit et parfois au même loyer.

La mise en location

Pour louer rapidement un logement il n’y a que 2 critères principaux à respecter : le premier, c’est de valoriser votre logement et l’afficher de la meilleure façon possible pour que les futurs locataires puissent le voir, la deuxième, la plus importante, d’avoir un loyer le plus cohérent possible par rapport à la concurrence du quartier mais aussi et surtout dans la résidence. Le meilleur conseil que j’ai testé et testé à nouveau des dizaines de fois : avoir un loyer de 10 ou 20€ moins cher que les autres afin d’avoir un locataire avant tout le monde mais aussi de limiter le turnover dans le temps. Ceci n’est pas une science exacte mais ça marche presque toujours. Sachez qu’il y a deux étapes dans ce que l’on appelle « la mise en location » d’un logement : il y a cette mise en location c’est-à-dire trouver et faire entrer un locataire au travers d’un bail, puis gérer le bien en encaissant les loyers et en vous reversant celui-ci moins les charges de gestion et de mise en location….
Vous avez deux solutions qui s’offrent à vous : soit vous vous en occupé, soit le confier à un professionnel.
Dans la première solution, vous allez économiser les charges de la mise en location (souvent un mois de loyer à chaque changement de locataire, sauf si vous avez deux changements dans une même année), et les charges de gestion courante : encaissement des loyers, vous occupez de petits travaux si il y en a ou appeler une entreprise pour qu’elle intervienne…
Cette solution est la plus rentable. Vous pouvez utiliser des sites comme leboncoin pour passer votre annonce, c’est gratuit et vous avez une très grande audience. En contrepartie par contre, vous êtes seul a sélectionner votre locataire, les garanties qu’il propose, son garant (attention il est interdit de demander un garant tout en ayant des garanties locatives d’un organisme de garantie : loyer impayé…), son dossier avec ses salaires, avis d’imposition… (un conseil : faites une vérification sur ces points), puis réaliser les visites, rédiger et faire signer le bail en deux exemplaires, donner toutes les informations sur le logement au locataire (voir la 9e étape : la livraison). Faire un état des lieux d’entrée, puis de sortie en cas de départ. Remettre toutes les clés du logement, boite aux lettres…il est formellement interdit de garder une clé en votre possession car une fois loué, la partie privative intérieure du logement, ne vous « appartient » plus, le locataire en a la jouissance exclusive, il vous est interdit d’y entrer sans son autorisation. Pensez à demander au locataire son attestation d’assurance habitation, l’ouverture des compteurs….
Si vous vous en occupez seul, imaginez bien que vous devez répondre à votre locataire dans les plus brefs délais si il a un problème : fuite d’eau, cumulus en panne…vous avez acheté un logement neuf donc probablement que vous n’aurez pas de problème mais un logement doit vivre donc même un élément neuf, sous garantie, peut ne plus marcher et il faut intervenir pour le changer ou le faire changer.
Deuxième solution : vous ne souhaitez pas vous occuper de votre logement et vous le confiez à un professionnel. Je vous conseille tout de même de vous investir un minimum : le visiter avant la location c’est important pour constater s’il manque un aménagement utile ou si le locataire vous demande ensuite s’il peut aménager quelque chose…
Dans ce cas de figure cela vous coûtera en moyenne 8,5% TTC des loyers charges comprises+1 mois de loyer lors des mises en location. Vous allez faire confiance en un professionnel qui va s’occuper de passer des annonces, monter des dossiers, faire des visites, un état des lieux et enfin signer un bail de location au loyer que vous aurez défini ensemble. C’est important car il peut vous apporter des conseils sur chaque étape. Il sera ensuite le seul interlocuteur de votre locataire et ne vous appellera qu’en cas de nécessité : la plaque de cuisson tombe en panne, elle n’est plus sous garantie, il vous propose un devis afin que vous le validiez…idem pour un cumulus ou tout autre problème.
Cette solution a un coup mais vous avez une tranquillité de laisser faire un pro.

Enfin, neuvième et dernière étape de la construction : la livraison.

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