Dans le cadre du projet de loi de finances 2019, l’Assemblée nationale a décidé d’adopter un nouveau dispositif. Il vise à inciter la rénovation d’immeubles anciens en centre-ville en instaurant une nouvelle aide fiscale.
Un immeuble aux conditions d’habitation inadmissibles.
Il est probable que le drame qui s’est déroulé à Marseille ait fortement incité la sortie de cette nouvelle loi. En effet, plusieurs personnes sont décédées suite à l’effondrement de deux immeubles rue d’Aubagne à Marseille le 05 novembre. Quelques familles vivaient dans ces immeubles aux conditions de logements indécentes. Quelques jours plus tard, le gouvernement vient de présenter leur nouveau dispositif d’investissement locatif visant à rénover des immeubles anciens.
Lutte contre les logements insalubres : un nouvel amendement dans la loi de Finances 2019
Vendredi 09 novembre dernier, Julien Denormandie, le ministre chargé de la ville et du logement, a proposé un amendement au projet de Loi de Finances 2019 (PLF). Il a obtenu l’approbation de la majorité des députés et a donc été validé dès sa première lecture à l’Assemblée nationale. Cette nouvelle loi a pour but de lutter contre les logements insalubres, parfois fortement présents dans les centres-villes. Cet amendement sera effectif dès l’année 2019.
Julien Denormandie : “Ce nouveau dispositif de défiscalisation permettra de mobiliser l’investissement privé au service de la revitalisation des territoires et de la réduction de l’habitat insalubre”.
Cet amendement rentre dans un cadre plus général de réhabilitation des centres-villes. En décembre 2017, le gouvernement a lancé le dispositif “Action cœur de ville”. Un budget de 5 milliards d’euros pour 5 ans est alloué à cette initiative. Le but principal étant de ramener des commerçants et des habitants dans les villes moyennes. Le gouvernement a ciblé 222 villes dans le plan “Action cœur de ville” qui sont directement éligibles par l’amendement.
Thibault Bazin, député LR, juge le dispositif plutôt “intéressant mais imprécis”, notamment par rapport à l’éligibilité des villes. Julien Denormandie a tenu à rassurer en indiquant qu’en plus des 222 villes du plan d’action, l’aide fiscale profiterait au minima aux communes ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT), définies dans la loi ELAN. En ajoutant que “toutes les villes de France sont éligibles aux ORT”.
Les 222 villes du plan d’action Cœur de ville © Ministère de la Cohésion des territoires
Une aide fiscale inspirée du Pinel dans l’ancien
Le dispositif du Pinel dans l’ancien est bien moins performant que celui dans le neuf. Cela s’explique par des freins trop forts qui ont empêché le dispositif de se développer. Cela demandait notamment des taux de travaux conséquents et la réduction fiscale portait sur le foncier seul. Désormais, la ristourne fiscale va s’appliquer sur l’ensemble de l’investissement, c’est-à-dire, par rapport à l’acquisition et aux travaux.
“Celui-ci (le dispositif Pinel dans l’ancien) ne pouvait concerner que des taux de travaux très importants, ce qui, dans nombre de territoires, a joué un rôle dissuasif”, précise Julien Denormandie.
Julien Denormandie explique donc que ce nouveau dispositif d’investissement locatif s’inspire du Pinel dans l’ancien tout en y apportant plus de conditions avantageuses.
Par rapport à l’éligibilité des immeubles à ce dispositif, cela concerne les anciens logements faisant l’objet de travaux d’améliorations réalisés par des entreprises. Ces travaux devront représenter “au moins 25 % du coût total de l’opération au sein de territoires connaissant une dégradation importante de l’habitat ancien”.
Tout comme la loi Pinel dans le neuf, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % du coût de l’opération. Il sera pour cela, obligé de louer le logement réhabilité pour une durée comprise entre 6 et 12 ans.
Sylvia Pinel n’est pas convaincue par cette mesure
L’ancienne ministre du logement, Sylvia Pinel, qui a notamment donné son nom au dispositif d’investissement locatif actuel, craint qu’il y ait un problème de demande :
“Vous allez conduire des propriétaires à investir alors qu’il n’y a pas de locataires derrière”.
L’ex-ministre du logement de 2014 à 2016 prévoit donc un dispositif inefficace dans les communes où la demande locative est faible. Cela peut donc entraîner des tensions sur le marché. La question du zonage d’éligibilité des villes est donc primordiale. Même si Julien Denormandie a évoqué le zonage, il faudra qu’il soit précisé avec justesse d’ici la fin de l’année, au moment d’adopter définitivement le projet de loi.
D’après le ministère du logement, on compte au moins 450 000 logements indignes en France. Cette loi répond donc à une vraie problématique. Reste à savoir si elle sera réellement efficace pour faire diminuer drastiquement ce chiffre bien trop élevé.
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