L’urbanisation de Toulouse est freinée par le nouveau PLUi-H

L’urbanisation de Toulouse est un thème au cœur des débats, notamment quand l’on approche des élections. Les habitants sont attachés à leur ville et à la façon dont elle est construite. Déjà sur la table lors des municipales de 2014, le sujet revient de plus belle avant les élections municipales de 2020. On a appris récemment que la constructibilité va être limitée dans la ville rose où de nombreux projets subissent de vives contestations.

Centre-ville de Toulouse

Le centre-ville de Toulouse et ses briques rouges.

Une urbanisation de Toulouse excessive ?

Le maire républicain de Toulouse, Jean-Luc Moudenc, doit faire face ces derniers temps à des critiques portant sur la façon dont le paysage urbain est organisé. Récemment, des habitants du quartier de Saouzelong  (un quartier situé au sud de Toulouse) sont venus protester lors d’un Conseil municipal contre de futures constructions. Ces derniers s’étaient munis d’affiches où l’on pouvait lire “Non à la densification massive et brutale” faisant sûrement référence à un programme de construction de 1 200 logements.

Des habitants en accord donc, avec les critiques de l’opposition dont Isabelle Hardy (Présidente du mouvement socialiste Genérations.s) qui dénonce une urbanisation faite “au coup par coup” sans rechercher d’utilité aux projets dont “le financement a pris le pas“. Des critiques portant sur l’accès au logement, la mixité sociale et le manque de développement écologique de la ville ont également été vivement prononcées.

Pour sa défense, Jean-Luc Moudenc, prend l’exemple de deux opérations d’urbanisme majeures avec en premier lieu, le quartier de la gare qui va comprendre 35 % de logements sociaux (la loi en oblige 25%), pour un total de 60 % de logements à prix réduits en comptant les logements à prix modérés ou encore les logements sociaux intermédiaires.

De nouvelles règles d’urbanisme votées

Jeudi 11 avril dernier, la métropole de Toulouse a voté un nouveau Plan Local d’Urbanisme et d’Habitat (PLUi-H). La grande nouvelle est le fait qu’une baisse de la constructibilité a été imposé. C’est la première fois que ce document d’urbanisme est conçu à l’échelle des 37 communes.

Il est clair que cette annonce devrait ravir nombreux habitants qui protestaient contre le nombre de constructions toujours plus élevé. Cependant, cela ne va pas résoudre tous les problèmes de contestations des projets toulousains. En effet, même si la constructibilité va être abaissée, il y a de nombreux projets en cours qui ont déjà obtenu le permis de construire.

Le nouveaux PLUi-H repose sur 3 idées essentielles :

1 – La baisse de la constructibilité :

La baisse de la constructibilité ne signifie pas directement qu’il y aura moins de construction mais plutôt que les nouvelles constructions auront moins d’ampleur. Autrement dit, il y a aura une diminution de la surface de plancher. Un document est d’ailleurs disponible montrant l’évolution du potentiel à construire entre le document d’urbanisme actuel et le futur.

Document d'urbanisme de Toulouse

Le nouveau document d’urbanisme pour la métropole de Toulouse – © Toulouse Métropole

En observant le document, on voit bien qu’il y a d’énormes diminutions, notamment dans le quartier Saint-Simon / Lafourguette et Oncopole avec une baisse de -43% de la surface de plancher. Ce n’est pas un hasard car c’est à Saint-Simon où il y a de vives contestations sur la densification de ce “quartier village”.

On note aussi de fortes diminutions pour les quartiers Arènes, Saint-Martin-du-Touch, Purpan, Lardenne, Pradettes et Basso Cambo (-31%).

2 – La volonté de préserver la nature :

Toulouse, “Ville rose, ville verte”, c’est le nom donné à ce projet écologique qui vise à trouver des solutions pour ramener et/ou préserver la nature dans la ville. Toulouse compte créer cinq grands parcs ainsi que planter 100 000 arbres d’ici 2030. La ville va également proposer aux habitants des quartiers de choisir un lieu à végétaliser en priorité.

« Les Toulousains sont inquiets devant le développement de la ville. Une des réponses est d’y préserver la nature », Jean-Luc Moudenc, Maire de Toulouse et président de Toulouse Métropole.

3 – La mixité urbaine et sociale :

L’urbanisation de Toulouse est ralentie avec ce nouveau PLUi-H, cependant, Toulouse accueille de nombreux nouveaux habitants chaque année, 12 000 pour être précis. Cela s’explique du fait que Toulouse est la deuxième ville de France où il fait bon de travailler d’après le site Great Place To Work (un label réputé pour l’évaluation des conditions de travail en entreprise.). Pour répondre à cette demande, un objectif de production de 7 000 logements en moyenne par an dans l’agglomération a été acté.

La répartition de ces logements a déjà été réfléchi avec 3 500 de ces logements qui seront construits à Toulouse, 2 100 seront dans la première couronne, 700 autres dans la deuxième couronne ainsi que dans la troisième.

En matière de logements sociaux, la métropole s’est engagée à en produire un minimum de 35 %, soit environ 2 450 par an.

Un nouveau plan d’urbanisme qui convient à tous

Toulouse et sa métropole ont donc opté pour un changement de stratégie dans l’urbanisation de la ville afin de préserver l’identité de certains quartiers qui a été menacée d’après des habitants. Le nouveau PLUi-H est approuvé par les conseils municipaux des 37 communes. Les élus ont donc été unanimes, malgré des tendances politiques différentes, grâce à un travail en commun de quatre années.

Il conviendra de voir ce que tout ceci va donner dans le temps. En effet, le développement d’une ville comme Toulouse est un point toujours délicat qui peut prêter à interprétation. Moins de densification pour préserver les quartiers « comme avant » pourquoi pas, c’est une très bonne chose pour préserver l’histoire et la qualité de vie des habitants de chaque quartier, mais les nouveaux arrivants sont nombreux chaque année. La ville va donc s’étendre un peu plus, il faudra alors adapter les transports en commun pour éviter des bouchons encore plus importants. C’est un travail de fond qui prendra des années.

Enfin, de façon plus pragmatique, baisser la densification c’est parfois pénaliser deux fois un résident. En effet, la construction d’un immeuble à coté d’une jolie maison peut la dévaloriser. Si le propriétaire se décidait finalement à vendre a un promoteur, la proposition serait moindre qu’avant le changement de PLU. Il serait donc, en quelque sorte, « pénalisé » deux fois. C’est une équation difficile à résoudre ou il ne peut jamais y avoir 100% de gagnants.

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