Loi Duflot et ses conséquences

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) aussi appelée Loi Duflot, est la loi votée en début d’année comportant de nouvelles règles pour l’accès au logement.

Les mesures sont :

  • L’encadrement des loyers
  • Prix médian fixé par les préfets dans les zones à forte demande de logement : un propriétaire ne peut mettre un bien en location pour un montant supérieur à 20% du prix du loyer médian, et le propriétaire pourra demander une réévaluation du loyer si le montant est inférieur de 30% au loyer médian
  • la clause concernant les biens exceptionnels qui devait permettre aux propriétaires d’instaurer le loyer qu’ils souhaitent a été censuré par le Conseil constitutionnel
  • une Garantie universelle des loyers (Gul) doit protéger les propriétaires des impayés pendant 18 mois
  • le préavis pour quitter son logement est ramené à un mois dans les zones tendues
  • un modèle type d’état des lieux et de bail est créé
  • la location de meublés de tourisme est encadrée
  • les syndics doivent ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété
  • une amende de 1000 € par jour pour les propriétaires de logements insalubres refusant de faire des travaux est prévue
  • une étude sur la pollution des sols doit être faite avant de construire sur une ancienne zone industrielle

De nombreux économistes et professionnels de l’immobilier se placent contre cette loi qui, d’après eux porte des conséquences néfastes sur le marché de l’immobilier.

Loi duflot - loi alur

Comment est perçu la loi Duflot chez les professionnels

« La loi Duflot est en passe de devenir la loi Duflop » s’accorde à dire le chroniqueur Nicolas Doze sur BFM Business. La loi Duflot, censée redynamiser le marché et protéger les locataires freine au contraire les transactions.

Pour le Conseil d’analyse économique, la mise en place des loyers médians n’est pas très pertinente : «réguler les loyers (…) est extrêmement difficile lorsque les informations dont on dispose sur le marché locatif restent parcellaires».

Guy Nafilyan, président du conseil d’administration de Kaufman & Broad estime que l’encadrement des loyers est une erreur: « Nous n’avons pas besoin d’encadrer le prix des loyers, qui baissent chaque année » et dans un autre temps, il est impossible d’évaluer la valeur d’un bien car il y a trop de paramètres qui diffèrent même par rapport aux biens d’un même quartier «Comment évaluer de manière crédible la valeur d’un appartement par rapport à un autre ? Nous sommes incapables d’avoir un observatoire fiable. »

La régulation imposée par le gouvernement ne se présente pas sous les meilleurs auspices et le plafonnement des loyers pèse sur le marché. L’expérience du passé et les exemples étrangers indiquent que l’encadrement des loyers réduit la qualité du parc immobilier. Les propriétaires sont moins enclins à louer, mais surtout, les loyers baissent dans la plupart des villes. Ils ne progressent que dans très peu de zones tendues dont Paris.

Conséquences de la loi Duflot

Cette loi risque de contraindre de nombreux propriétaires bailleurs à mettre en vente leur bien. Du fait de la baisse de rentabilité locative des appartements frappés par l’encadrement des loyers. Les ménages ayant acquis un bien immobilier avec des emprunts, et donc des dettes, ne pourront plus faire face à leurs échéances à cause de la baisse des loyers. Ce qui profitera aux ménages acheteurs car une baisse des prix est inéluctable, en revanche ceux qui cherchent une location risquent de voir l’offre se réduire.

Ensuite, les nombreux documents à fournir désormais n’incitent pas à acheter et vendre (règlements de copropriété, procès-verbaux des assemblées, situation financière de la copropriété…), soit toute une liste de documents qu’il faut remettre à l’acquéreur dès la promesse de vente. L’objectif était de renforcer l’information de l’acquéreur pour mieux le protéger. Mais en pratique, il retarde les transactions. Jusqu’ici, lors d’une vente immobilière traditionnelle, entre le moment où l’on trouvait un accord entre le vendeur et l’acquéreur et la signature du compromis ou de la promesse de vente, il s’écoulait 3 à 4 semaines. Mais avec la nouvelle loi, il y a tant d’attestations à réunir que cela prend 3 à 4 semaines supplémentaires. Or plus les documents sont remis tardivement, plus le délai de rétraction (droit de rétractation ouvert pendant 7 jours) de l’acquéreur est décalé et donc d’autant la signature définitive de la transaction chez le notaire.

L’influence de la GUL et de la GURL

De plus, la garantie Universelle des Loyers (GUL), censée dédommager les propriétaires lors d’un retard de paiement de la part des locataires fait craindre à certains que cela pourrait constituer un facteur de déresponsabilisation des locataires. Ils redoutent notamment qu’avec cette mesure, les propriétaires qui louent un logement soient contraints de souscrire une assurance contre les loyers impayés, la Garantie universelle des risques locatifs (GURL). Pour la financer, les bailleurs et peut-être aussi les locataires pourraient être obligés de payer une taxe, représentant pour chacun 1 % du loyer.

Sur les 12 mois écoulés entre mai 2013 et avril 2014, le nombre de logements neufs mis en chantier affiche un recul de 6,5% à 316.370 unités. De plus, le coût de la construction a bondi de 50% en 10 ans, en grande partie à cause des nouvelles normes à respecter: construire un ou deux parkings par logements neufs, les obligations pour les handicapés…

Mesures envisagées contre la loi Duflot

Pour faire face à l’impopularité de la loi Duflot, le gouvernement prévoit d’annoncer plusieurs mesures prochainement, afin d’assainir et rétablir le marché immobilier. Elles auraient été réalisées main dans la main avec les professionnels du secteur. Outre remanier la loi Alur, le gouvernement pourrait inciter fiscalement les propriétaires à vendre leurs terrains, alléger les normes, ou encore favoriser la libération des bureaux vides….à suivre….

Donner votre avis sur l'article