Un petit focus sur les normes qui imposent des contraintes majeures dans la construction en France.
Ces normes sont diverses et ont des noms variés : techniques, environnementales, structurelles, écologiques, urbanistiques, d’accès, de fluidité, de sécurité….
Elles sont souvent nécessaires et bénéfiques pour encadrer un sujet et permettre son contrôle pour éviter les dérives.
Cependant, dans la construction et plus particulièrement la construction d’habitat collectif, elles doivent permettre l’encadrement, mais aussi et surtout d’optimiser et d’aider la construction déficiente en France année après année, ce qui provoque une augmentation des prix, une inaccessibilité de plus en plus importante à l’achat et à la location par des particuliers et des problèmes sociétaux qui en découlent dans la durée.
Il faut comprendre qu’un promoteur travaille dans une inertie permanente et conséquente car le délai moyen entre la « découverte » d’un foncier, sa négociation, sa réservation, la dépose du permis, son obtention, sa purge…et finalement l’achat du terrain, s’est considérablement allongée et représente une moyenne d’environ 24 mois. Il convient de rajouter à cela environ 24 mois de construction. Entre la « découverte » du terrain et la livraison du bâtiment, il se passe donc en moyenne 4 à 5 années et parfois, s’il y a des recours, jusqu’à 7, 8…10 années.
Le respect des normes est donc important, mais leurs changements fréquents est très contraignant car il convient de s’adapter, certains permis non purgés peuvent bénéficier d’une norme ancienne car ils ont été obtenus il y a 5 ou 6 ans, d’autres purgés plus rapidement bénéficient d’une norme plus récente….finalement personne ne s’y retrouve.
C’est toute la différence entre le vote et l’application lyrique d’une norme et le constat de son utilisation dans la vie de tous les jours.
Prenons l’exemple des obligations concernant les espaces verts.
Pendant des années, les promoteurs trouvaient un terrain et se contraignaient aux obligations d’un pourcentage du foncier en espaces verts. Ils réalisaient donc un espace vert sur lequel il était installé, devant les logements, des terrasses, plus ou moins grandes.
Les terrains subissent une inflation permanente, ils sont donc de plus en plus petits, les promoteurs ne pouvant plus réaliser de parkings aériens, ont été contraints de construire des parkings en sous-sol, parfois débordants du bâtiment sous les espaces verts afin de permettre aux occupants de bénéficier de parkings.
Puis, il a été décidé de modifier cette règle, en imposant des espaces verts : de pleine terre, ce qui signifie que le promoteur ne pouvait plus construire ni de terrasse, ni de parking sous ces espaces verts.
Le but étant de prioriser un « véritable » espace vert dans les projets.
Les conséquences au quotidien ne sont pas neutres, car les occupants n’ont plus de terrasse sur ces espaces verts, il convient donc de faire : soit des terrasses en « dedans » des bâtiments et diminuer en conséquence l’espace habitable (le prix du logement restant le même il est plus cher au m2…) ou, parfois, de petites terrasses sur plot, vieillissants très mal, avec un espace vert réduit, de quelques dizaines de m2 très difficile à entretenir par l’occupant. Ces espaces extérieurs à usage privatif sont difficiles à utiliser car quand il pleut, le sol devient boueux, le mobilier de jardin s’abime…alors que tout le monde cherche à bénéficier d’un espace extérieur le plus souvent possible, encore plus depuis la pandémie du COVID…
En complément, la réduction des places de parkings, a pour conséquence un accroissement des voitures dans la rue, parfois payants, souvent gênants pour les riverains devenus mécontents de cette nouvelle construction et de ses occupants…
Il en est de même pour les espaces 2 roues et plus particulièrement les vélos.
En effet, la politique environnementale souhaite favoriser l’utilisation de transports écologiques, et particulièrement le vélo.
La réglementation du stationnement vélo est initié en 2000 par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain. Loi dite SRU. Elle a pour but d’imposer des normes pour les stationnements Vélos, dans les PLU.
S’en est suivi une loi en 2010 imposant des règles pour les stationnements dans les parcs des bâtiments (« Grenelle 2 »)….puis une modification en terme de typologie….
Par suite, est arrivée la loi « ALUR » en 2014, puis la loi de transition énergétique pour la croissance verte en 2016, la loi d’orientation des mobilités en 2019 avec des renforcements progressifs des exigences en matière de stationnement sécurisés des vélos dans les bâtiments neufs notamment.
Un décret d’application spécifiant les détails a été publié en juin 2022…avec une application début 2023…
L’évolution est donc permanente, les bâtiments tous différents, les locaux 2 roues de plus en plus grands, ce qui signifie, en dehors de l’aspect pratique, des espaces verts communs moins important en conséquence.
Ces espaces étaient déjà limités et contraints par les stationnements de véhicules, chaque m2 perdu en habitation, impose automatiquement une augmentation des prix des autres logements…l’inflation perdure.
Il ne faut pas oublier non plus « l’inertie » (voir plus haut dans cet article) des obtentions de permis, des recours des tiers….un permis purgé au bout de 8 ans est parfois dans des normes totalement différentes !
Désormais, en 2023, les nouveaux projets, qui seront donc livrés aux environs de 2026….doivent respecter les dernières obligations concernant les 2 roues.
Jusqu’à présent, sur certains projets de bâtiments collectifs, on voyait des zones 2 roues dans les sous-sols, séparées en plusieurs petits espaces, parfois derrière des surfaces de stationnement pour voiture car les surfaces totales à respecter étaient déjà très contraignantes…
Demain, quelles seront les conséquences : augmentation de la surface totale pour vélos, obligation d’un nombre d’emplacement par type et taille de logement, obligation de surfaces de circulation, obligation de racks de rangement….
1 emplacement par logement avec 2 pièces principales, 2 à partir de 3 pièces.
Il est fortement recommandé une largeur et une longueur de ces emplacements vélos, une distance maximale de l’entrée jusqu’au local, une largeur de voirie, un pourcentage de pente maximal, une largeur minimale de l’accès au local, une hauteur minimale du local….Il faut désormais mettre au sol une signalétique pour les vélos, une signalisation verticale en complément pour les automobilistes pour les sensibiliser à la présence de vélo, limiter l’éventuel ressaut qui doit être chanfreiné…Il convient d’ajouter un équipement mobilier adapté pour sécuriser le maintien du vélo et de permettre d’attacher son vélo à un point fixe solidaire du bâti.
Il faut aussi des aires de stationnement libres pour les vélos spéciaux…
Il convient de respecter des dimensions de : 0,75m à 2m en largeur et profondeur suivant le mode de rangement : perpendiculaire, longitudinal ….38cm minimum d’un mur, 75cm minimum entre chaque emplacement….
Il est recommandé, en complément, de mettre à disposition, afin de renforcer l’incitation à l’utilisation du vélo, du matériel : outils d’entretien et de réparation.
Mais que se passe t-il dans la « vraie vie » ? Les études sont claires : 226 000 ménages ont été victimes de vols ou d’une tentative de vol en 2020, dont 194 000 vélos volés…
Il convient de prendre le temps de visiter les locaux vélos des projets livrés ces 10 dernières années : ils sont à 80% inoccupés (minimum). Les seuls vélos présents sont soit des vélos très vieux et très abimés, soit des vélos où certains éléments ont été volés….pour les autres cyclistes, avec un vélo de qualité, ils sont sur les balcons, dans les espaces a jouissance privative….les locaux vélos n’ont donc, avec les normes en vigueur 70 à 80% d’inutilité (cette constatation se fait sur la région toulousaine, c’est peut-être bien différent à Paris ?)
Concernant les outils de réparations, quand on constate que les seaux rouges, avec fond rond (qui ne tiennent donc pas posés sur le sol), en métal, servants en cas d’incendie, sont volés dans les sous-sols, on imagine bien les outils de réparations des vélos….
Le vrai transport écologique avec utilisation du vélo reste probablement le développement du vélo partagé où l’utilisateur ne doit pas stocker ni entretenir son vélo et dans ce cas, les locaux 2 roues, ne doivent pas être agrandis et contraignants pour une utilité presque nulle…est-ce qu’il ne conviendrait pas, à la place, comme le demande 90% des acquéreurs, de réaliser des espaces de type cellier, privatifs, afin d’augmenter le confort du logement sans cette contrainte de stockage à l’heure actuelle très limitée et d’y stocker, peut-être, un vélo personnel de qualité.
Il est évident que ces nouvelles contraintes vont imposer un cout : d’étude architecturale, bureau de contrôle, perte de stationnement voiture, perte de surface habitable ou commerciale à vendre et donc une conséquence sur le bilan financier du promoteur et une augmentation des prix de ventes.
Comment favoriser, une nouvelle fois, l’inflation, dans une période où le marché est très tendu, où les prix sont déjà très élevés et où la demande de logements est conséquente en France aussi bien sur le plan de l’achat que de la location….
Adaptons nous à la demande des occupants, sans leur imposer des comportements qu’ils n’accepteront pas, pour la majorité.
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