L’immobilier neuf s’affole à Toulouse

Depuis le début de l’année 2016, l’immobilier neuf s’affole à Toulouse. La tendance est de plus en plus croissante surtout que la fin d’année est souvent la plus dynamique.

Tous les voyants sont au vert. Les taux de crédit sont historiquement bas, une loi fiscale plutôt intéressante avec un avantage fiscal important : 2% par an du montant investi, des placements boursier très volatils et donc risqués dans un climat ou les investisseurs veulent de la sécurité.

L'immobilier neufL’immobilier neuf en pleine expansion

Les médias sont très encourageants sur la croissance des prix et cela se vérifie sur le terrain, la loi Pinel a très bonne presse. Il ne reste donc que très peu de solution d’investissement lorsque l’on paye des impôts, que l’on a une capacité d’emprunt et que l’on ne veut pas consacrer un gros effort d’épargne mensuel à son investissement.

Cela fait plus de 10 ans que je fais ce métier. Je dois avouer que je n’ai jamais vu de simulation financière aussi avantageuse. On voit même des conseillers mettre des moins-values dans leur proposition et malgré cela, la rentabilité est au rendez-vous. Avec un crédit long, l’effort mensuel est de moins de 200€ pour une rentabilité à 2 chiffres.

Enfin, Toulouse et son agglomération est très très dynamique, la pression locative très forte ce qui favorise l’envie d’investir car la sécurité est au rendez-vous.

Comme toujours, il faut respecter l’essentiel : choisir un bon emplacement et investir au bon prix. C’est sur ces deux points que les problèmes arrivent toujours quand le marché devient dynamique voir euphorique.
Actuellement, presque tout se vend dans le neuf et relativement rapidement. Souvent à des investisseurs hors du département, qui ne connaissent pas forcément les prix, la valeur d’un emplacement.

Finalement c’est un éternel recommencement car la crise de 2008 a fait prendre conscience aux investisseurs qu’il ne fallait pas investir dans de petites agglomérations. Pourtant, lorsque le prix et le loyer sont adaptés, ce n’est pas forcément un mauvais investissement. Aujourd’hui, les investisseurs veulent impérativement Toulouse ou sa première couronne. Les promoteurs l’ont compris mais les vendeurs de terrains aussi et les prix de vente s’affolent.

Les chiffres qui expliquent cette évolution

Pour acheter un terrain cohérent il faut payer souvent 20 à 30% de plus qu’il y a 2 à 3 ans et les prix augmentent en conséquence de façon considérable.

L’immobilier neuf s’affole donc car on peut voir des logements jusqu’à 60 000€ plus chers dans un même quartier qu’il y a 2 ans voir moins. Dans le quartier de l’Ormeau des programmes sortent de partout. Le prix d’un T3 de 64m2 étaient de 225/230 000€ en septembre dernier. Désormais, avec l’annonce du futur métro, on peut voir ces mêmes logements à 250 voire 260 000€.

Comme presque tout se vend et que la demande est très importante notamment pour des livraisons assez courtes : 2017 désormais, les prix de la première couronne sur des emplacements moins dynamiques s’affolent aussi. On peut voir des T3 de 62m2 à Fenouillet à plus de 225 000€.

L’immobilier neuf à Toulouse s’affole et cela va se conforter cette fin d’année, avec une augmentation des prix du marché. Il ne faut pas oublier les leçons de 2008, même sur un bel emplacement l’essentiel est le rapport emplacement/prix. En effet, en cas de revente avec une grosse moins-value, l’investissement ne sera pas si intéressant qu’espéré.

Finalement, c’est le moment d’investir car utiliser l’effet de levier du crédit avec un taux très bas, couplé à la sécurité qu’offre l’immobilier et l’avantage fiscal de la loi Pinel permet de capitaliser de façon intéressante. N’oublions cependant pas l’essentiel : comparer les projets et les prix dans un même quartier. Les écarts peuvent montés jusqu’à 10 ou 15% et c’est autant d’argent investi en plus à l’achat, que l’on ne retrouvera probablement pas au moment de la revente.

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