Rapport Nogal : les idées pour améliorer la relation entre locataires et propriétaires

Le député de la République en Marche, Mickaël Nogal, a publié un rapport le 18 juin présentant 37 nouvelles mesures dans le but d’améliorer les relations souvent tendues entre locataires et propriétaires.

La relation entre propriétaire et locataire au cœur du sujet.

Mickaël Nogal a été missionné en décembre 2018 par le Premier ministre, Édouard Philippe. Encore une fois, c’est un député de la région toulousaine qui est missionné, cela rappelle la mission d’un autre député de la Haute-Garonne, Jean-Luc Lagleize, qui est actuellement en mission sur la thématique du foncier depuis mai jusqu’à juillet 2019. Cela fait donc deux députés de la Haute-Garonne missionnés sur des thématiques immobilières de premier ordre. Cela n’est peut-être pas un hasard, Toulouse étant une grande ville attractive où les tensions locatives sont bien présentes.

Rapport Nogal : “Louer en confiance”

La mesure qui fait le plus parlé est celle sur la garantie des loyers impayés. Les propriétaires doivent actuellement faire face à ce problème en choisissant un contrat d’assurance parmi ceux proposés pour sécuriser sa location face aux loyers impayés. Il existe par exemple la caution solidaire, l’assurance de loyers impayés et un autre dispositif d’ailleurs bien moins connu, le visa pour le logement et l’emploi. Bien qu’il y ait ces dispositifs, ils ne sont pas toujours efficaces pour les bailleurs. La mesure phare du rapport Nogal préconise ainsi de remettre la gestion du paiement des loyers dans les mains des professionnels de l’immobilier locatif. Autrement dit, ce sera ces professionnels qui devront régler le problème des loyers impayés.

Il faut savoir qu’en France, le nombre de loyers impayés représente une part entre 2 et 3 %. Ce chiffre n’est certes pas très élevée, mais c’est un vrai problème pour les bailleurs qui subissent ces impayés. À titre d’exemple, en 2017, il y a eu un peu moins de 150 000 recours pour loyers impayés par les propriétaires envers le locataire, le parc locatif privé représentant 6,7 millions de logements, cela revient à 2,2 % de problème de loyers impayés au total.

« L’objectif est d’améliorer la fluidité des relations entre propriétaires et locataires, assez tendues et de renforcer la place des agents immobiliers et la qualité de leur service. », Mickaël Nogal

La gestion locative est donc totalement repensée dans ce rapport. Deux tiers des bailleurs ne passent pas par un professionnel de l’immobilier, ce qui montre la réticence qui existe à faire confiance aux différents intermédiaires. Avec l’arrivée de nombreux services directement sur Internet qui facilite la location, cette tendance ne cesse de s’accentuer.

Un nouvel organisme pour le dépôt de garantie

La mesure préconisée pour lutter contre les loyers impayés amènerait donc la création d’un organisme ad hoc indépendant, créé par l’État, qui permettrait de gérer le dépôt de garantie égal à un mois de loyer. Cette sorte d’assurance obligatoire créant une nouvelle protection pour les bailleurs est un avantage certain pour les locataires car la caution deviendrait alors inexigible. Bonne nouvelle pour les locataires qui rencontrent bien souvent des problèmes face à la recherche de cette caution qui peut parfois être jugée dépassée au vu de l’évolution de la société, comme le précise Christine Fumagalli, présidente du réseau ORPI :

“Les critères retenus pour valider les dossiers sont revus afin de s’adapter aux nouvelles réalités sociales.”

Pour cette mesure, le député s’est inspiré de ce qui se fait à l’étranger, notamment au Royaume-Uni, qui utilise depuis 2007 ce système d’organisme indépendant pour sécuriser les loyers.

Il faut savoir qu’en termes de prix, un bailleur paye aujourd’hui 2,5 % TTC pour les garanties contre les impayés, plus les 6 % environ d’honoraires de gestion. Mais si la nouvelle mesure devient effective, alors le portefeuille client des professionnels de l’immobilier sera bien plus grand. Ainsi, les prix pratiqués pourront diminuer pour le bailleur.

Sécuriser les bailleurs face aux loyers impayés est une façon d’apporter encore plus de confiance dans l’investissement dans la pierre, qui est déjà l’investissement préféré des Français.

Objectif : remettre les professionnels de l’immobilier au centre de la gestion locative

Pour remettre les professionnels de l’immobilier centre de la relation entre locataires et propriétaires, une modification de la loi Hoguet doit être faite afin de :

  • Confier la responsabilité des loyers impayés aux professionnels qui garantissent le versement aux bailleurs que le locataire ait payé ou non. La remise en état du bien immobilier est aussi prise en charge dans la mesure du montant du dépôt de garantie
  • Couvrir le professionnel de l’immobilier via une assurance en cas de dépenses trop importantes
  • Ne pas pouvoir exclure les locataires de la garantie peu importe le niveau et la composition du revenu

Ces propositions ne plaisent pas forcément à tout le monde. Censé n’avantager personne en renforçant le lien locataire-bailleur, des critiques envers les droits des locataires sont tout de même émises :

“Ce rapport fait la part belle aux professionnels de l’immobilier. On a l’impression qu’ils ont tenu la plume et que l’objectif principal du rapport est d’accroître leur part de marché”, le responsable de la CLCV (Consommation Logement Cadre de vie).

La précarité énergétique également au cœur du problème

Cela fait quelque temps que le gouvernement annonce des mesures pour mettre fin aux passoires thermiques, et l’une des principales raisons de ce problème est le manque de connaissances autour des aides énergétiques de la part des Français. Alors que le CITE (Crédit d’impôt pour la Transition Énergétique) va se transformer en prime d’ici l’horizon 2020 afin de permettre aux ménages de ne pas avancer trop de trésorerie, le rapport Nogal prévoit également quelques modifications.

Une des propositions consiste à rendre le dispositif CITE accessible aux personnes à revenus modestes. Pour cela, l’aide pourrait être versée aux propriétaires bailleurs qui proposent des loyers modérés. Ainsi, les des ménages à faibles revenus pourront sortir de la précarité énergétique. L’autre mesure sur le sujet est de rendre obligatoire un audit énergétique dans les passoires thermiques. Les propriétaires pourront ainsi cibler les travaux réellement nécessaires, cette mesure est avant tout informative et répond donc au problème du manque d’informations sur les aides énergétiques proposées par l’État.

Le rapport de 37 mesures débouchera sur une proposition de loi d’ici septembre. Pour tous connaître en détail, vous pouvez télécharger le PDF complet du rapport Nogal en cliquant ici.

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