Immobilier neuf à Toulouse

Une question que l’on me pose très régulièrement : est-ce le bon moment pour investir ? Cette question n’est pas posée vis-à-vis de l’avantage fiscal, du potentiel de l’immobilier ou d’une éventuelle plus-value car je n’ai pas de boule de cristal, mais vis-à-vis de la situation personnelle de la personne que je rencontre. Investir en loi Duflot à Toulouse sur un logement neuf, bien placé, à un bon prix, reste un bon placement, rentable si vous payez des impôts en adéquation avec le montant du bien que vous achetez. Que ce soit cette année, l’année dernière ou sur les autres dispositifs précédent cette nouvelle loi Duflot. Par contre, la question qui est bien plus importante je pense : est-ce le moment d’investir vis-à-vis de votre situation personnelle : de votre emploi, de vos crédits, de votre patrimoine, de votre situation familiale. Là nous sommes dans une vraie question qui mérite une réponse adaptée, de conseiller et non de « vendeur »….

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Je rencontre des personnes qui souhaitent revendre un bien qu’ils avaient acheté il y a des années voir des dizaines d’années et ils ne savent même plus quel était l’avantage fiscal dont ils avaient bénéficié.
Il faut dire qu’il y a eu pas moins de 10 avantages fiscaux différents depuis 30 ans. Même les meilleurs techniciens ne savent plus comment calculer l’avantage fiscal d’il y a 3 an, 2 an, ou cette année. Effectivement, sur ces 4 dernières années il y a eu 4 changements successifs : Loi Scellier à 25%, puis loi Scellier BBC à 22%, puis loi Scellier BBC à 13%, enfin loi Duflot à 18%…..

Les plafonds de loyers, les plafonds de ressources des futurs locataires changent tout le temps, une limitation du prix au m2 apparait puis disparait, un nouveau calcul du plafond des loyers suivant la surface habitable avec un coefficient pondérateur pour limiter les petites surfaces, une année on peut louer à un ascendant ou descendant, l’autre pas….. Vous vous y retrouvez-vous ? Moi pas toujours…

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Le premier dispositif fiscal pour favoriser la construction de nouveaux logements en France a été créé en 1984. Cela fait déjà 30 ans.
Ce tout premier dispositif fiscal était la loi Mehaignerie, elle permettait pour un investissement dans un logement neuf, de bénéficier de 5% de réduction d’impôt du montant investi, puis en 1986, la loi Quiles/Mehaignerie a doublé cet avantage en passant à 10% du montant investi pour un plafond maximum d’investissement en franc proche de 90 000€. Ce dispositif fiscal était le premier et équivalent suivant les foyers fiscaux, il a fallu ensuite attendre la loi Scellier en 2009 et la loi Duflot pour revenir sur un dispositif « équitable » pour tous.
Le dispositif fiscal Périssol en 1996 puis Besson en 1999, suivi de la loi De Robien en 2003, modifiée en De Robien recentré/Borloo en 2008 puis l’arrivée de la loi Scellier en 2009 et enfin aujourd’hui la loi Duflot.
Le but premier, de ces dispositifs qui se sont succédés, a toujours la même origine : favoriser la construction de nouveaux logements et dynamiser l’économie du bâtiment en faisant participer les contribuables français en leur octroyant un avantage fiscal en contrepartie.

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Suite à l’étape 5 : l’acte d’achat, Vous rentrez dans le vif du sujet, dans le choix des finitions et les modifications de votre logement.

Tout d’abord les modifications. Sachez que le gros avantage de l’achat d’un logement neuf, c’est de pouvoir modifier presque tout le logement. Enfin « presque » parce qu’il y a tout de même des contraintes techniques avec un emplacement privilégié de chaque pièce. De plus, suivant l’avancement des travaux au moment de votre réservation, il va être possible ou non de demander ces modifications. Plus vous achetez tôt, plus vous pouvez demander des aménagements.

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Suite de l’étape 4 Bis : le projet d’acte d’achat. Il est assez rare que la banque vous téléphone pour vous dire que les fonds sont disponibles mais c’est possible, suivant votre proximité avec votre conseiller. Le plus souvent vous passez un coup de fil ou envoyez un mail au conseiller et il vous en informe. Vous pouvez alors appeler, soit votre notaire si vous en avez sélectionné un, afin qu’il prenne le rendez-vous avec son confrère suivant votre agenda, soit appeler le notaire du vendeur pour valider un rendez-vous.

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Suite de l’étape 4 : la recherche du financement. En parallèle de votre recherche, le notaire du vendeur (du promoteur) aussi appelé notaire du programme, va rédiger et vous envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception le document que l’on appelle projet d’acte d’achat immobilier.

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Le beau temps toulousain, les soirées d’été à discuter ou prendre un verre dehors, la joie de pouvoir manger à plusieurs, chez soit en extérieur, laisser jouer les enfants sur la terrasse, profiter d’un bain de soleil sur un grand balcon….tout le monde rêve de pouvoir habiter un logement bénéficiant d’un tel atout. C’est plus qu’un atout, c’est parfois presque un graal recherché par les futurs propriétaires ou les futurs locataires. De ce fait, les logements qui bénéficient de terrasse ou balcon de plus de 10, 15 voir 20m2 sont très très recherchés. Souvent, dans les programmes neufs, et particulièrement dans les appartements neuf à Toulouse, ce sont les premiers logements vendus, avant même que le programme ne commence à être construit et des mois voir années avant sa livraison. Devant un tel engouement, pourquoi les promoteurs ne réalisent-ils pas uniquement des programmes avec de grandes terrasses ? Quels sont les avantages et les inconvénients pour les acquéreurs ?

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Pour celles et ceux qui n’en ont pas besoin, c’est rare mais ça arrive et c’est très confortable, vous pouvez sauter cette étape. Pour tous les autres, il va falloir réaliser quelques démarches utiles pour obtenir la meilleure offre. C’est le moment de déployer toute votre énergie car à titre d’indication, si vous faites un prêt de 200 000€ sur 25 ans et que le taux passe de 3,9% à 3,7% soit 0,2% plus bas que celui du départ, vous allez économiser environ 6500€ d’intérêts sur 25 ans ! Le même écart sur 20 ans nous donne un écart d’environ 5000€ ! Des montants qui nécessitent une bonne négociation !
Il est toujours bon de réaliser une première demande, avant toute démarche, même de réservation, auprès de votre banque. En effet, c’est l’interlocuteur financier qui vous connait le mieux et qui pourra dire si vous êtes finançable et si tel est le cas, approximativement pour quel montant maximum.

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On arrive donc à l’étape 3 après avoir vue l’étape 2 : le contrat de réservation en VEFA. La validation du contrat et le délai de rétractation. Ça y est vous avez fait le grand saut et réservé un logement ! Félicitations ! J’ai toujours tendance à dire que lorsque on le fait, et que c’est bien réfléchi, c’est que l’on a les moyens de le faire donc il ne faut pas attendre. Il y a tellement de gens qui attendent « le bon coup », le prix le plus bas….qu’ils restent locataire, que les taux bancaires augmentent….enfin qu’ils n’achètent plus…..

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Par rapport à l’étape 1 : acheter un logement neuf, l’étape 2 est très juridique au travers du contrat de réservation. Il est très normalisé en France et même s’il est très différent d’un promoteur à l’autre : pour la mise en page, la longueur ou la syntaxe, les points essentiels, incontournables et juridiquement obligatoires sont présents sur tous les contrats.

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